ANTECEDENTES
En esta Institución se viene tramitando el expediente de queja con el número arriba indicado, a instancias de una Comunidad de Propietarios de un edificio sito en Jerez de la Frontera (Cádiz), a consecuencia del impago de las cuotas de comunidad de algunos pisos pertenecientes a la Empresa Pública de Suelo de Andalucía, EPSA.
El citado edificio, según la información que EPSA nos facilitó en un primer informe, está formado por 44 viviendas, de las cuales 17 fueron vendidas y las 27 restantes adjudicadas en régimen de arrendamiento mediante contratos en los que se hacía constar, junto a la obligación principal del pago de las rentas, la obligatoriedad de abonar las cuotas de comunidad, regulada por el artículo 3 del Decreto 416/1990, por el artículo 16 del Decreto 149/2006 y por el artículo 91 del Plan Concertado de Vivienda y Suelo, además de la aplicación subsidiaria de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Adicionalmente, EPSA nos informaba que realiza un seguimiento continuado del pago de las rentas y de comunidad en todas las promociones que son de su titularidad, comunicando a los inquilinos que el incumplimiento de estas obligaciones puede llevar consigo el inicio de un expediente de desahucio. En particular, en el caso concreto del edificio objeto de la queja, nos decía que, tras reiterados intentos con los inquilinos que persistían en el impago de las cuotas de comunidad, se habían iniciado seis expedientes de desahucio contra seis vecinos, los cuales adeudaban por ese concepto una suma de 3.344 euros. De los expedientes abiertos, cuatro se encontraban en fase de incoación y pliego de cargos y los dos restantes ya estaban finalizados, pendientes de obtener autorización judicial para la entrada en el domicilio.
Finalmente, EPSA nos decía en su primer informe, en lo referente al cumplimiento por su parte del pago de cantidades en concepto de deudas por cuotas de comunidad, que el 14 de Julio de 2011 había abonado la cantidad de 1.886,40 euros en concepto de deuda reconocida y acordada por esa empresa pública y la administración de dicha comunidad de propietarios, en tanto que se estaba tramitando la liquidación de la única deuda existente entre EPSA y la citada comunidad por este concepto, correspondiente a una sola vivienda que había sido abandonada por su ocupante al iniciarse el proceso de desahucio, adeudando 1.827 euros.
A la vista del contenido de este primer informe, del que podría desprenderse que el objeto de la queja estaba en vías de solución, dimos traslado del mismo a la Comunidad de Propietarios reclamante para que formularan las alegaciones que estimaran oportunas. La Comunidad de Propietarios nos trasladó que EPSA había abonado únicamente la deuda de comunidad correspondiente a dos pisos del bloque, pero que subsistían impagos de comunidad de otros 4 pisos de EPSA; pisos cuyos inquilinos, al parecer, se jactaban de redundar en los impagos de comunidad e incluso hasta de la propia renta mensual debida a EPSA, mientras hacían uso de los servicios comunitarios como la luz, los ascensores, el agua, sin abonar cantidad alguna. Esta circunstancia, nos decía el Presidente de la Comunidad, “crea un grave precedente frente al resto de los vecinos que ven como ese comportamiento queda impune y lleva, incluso, a que muchos se planteen el seguir pagando sus cuotas mientras estos individuos no lo hagan”. Además, añadía, “la deuda aumenta, arrastrando al resto de propietarios e inquilinos que pagan como buenamente pueden”.
En vista de las alegaciones de la Comunidad de Propietarios, interesamos un segundo informe a EPSA. En este segundo informe, y con carácter general, EPSA nos trasladó que está realizando tareas de apoyo y acompañamiento a las comunidades de propietarios e inquilinos, promoviendo campañas contra la morosidad y haciendo seguimiento para constatar el grado de cumplimiento de los compromisos que alcanzan los inquilinos con sus respectivas comunidades. En tal sentido, decía este segundo informe, “cuando por razones justificadas los inquilinos no pueden hacer frente a las cuotas de comunidad, son derivados a los servicios sociales comunitarios del Ayuntamiento de referencia, o a organizaciones sin ánimo de lucro, como Cáritas, entre otras, para que en ellas recaben la ayuda necesaria para hacer frente a sus deudas”.
Adicionalmente, EPSA nos informaba de manera individualizada de los casos de cada uno de los cuatro pisos que persistían en el impago de las cuotas de comunidad.
Así, en el primero de ellos, la familia está compuesta por el titular del contrato, de más de 80 años, viudo, y su hijo, que alcanza casi los 50 años. El alquiler mensual de la vivienda asciende actualmente a 23,57 euros, pese a lo cual acumula una deuda por impago de renta de 6.242,54 euros. Según EPSA, “el montante de la deuda indica que el adjudicatario de la vivienda adeuda 186 meses, es decir, durante 16 años no ha cumplido en ningún momento su obligación de abono de renta por el disfrute de esta vivienda”. Además, este inquilino adeuda a la comunidad un total de 398 euros, “con la cual un día debió llegar a un compromiso de pago de las cantidades pendientes”.
En el segundo de los casos, la familia había liquidado la deuda que mantenía por impago de 11 mensualidades, también de 23,57 euros de renta.
En el tercero de los casos, se nos informaba que la familia está compuesta por un matrimonio de entre 30 y 40 años, con tres hijos menores de edad, uno de los cuales con una discapacidad reconocida del 75 por ciento. El titular de la vivienda, con una deuda de 1.000 euros para una renta de 31 euros mensuales, llevaba 32 meses sin abonarla, mientras que adeudaba a la Comunidad un total de 3.385 euros correspondientes a 84 recibos, equivalentes a 7 años de impagos.
Por último, el cuarto caso se trataba de un matrimonio de entre 50 y 60 años, y sus tres hijos, todos mayores de edad, acumulando una deuda de 4.223,51 euros por impagos de la renta mensual (de 23,57 euros), y que llevaba más de 6 años sin pagar la cuota de comunidad, con una deuda total por este concepto de 2.784 euros.
Finalmente, consta en este segundo informe que gracias a las acciones que viene desarrollando EPSA desde 2005 para reducir la morosidad de las comunidades (acompañamiento a familias para que puedan acceder a recursos sociales disponibles, asesoramiento y apoyo a la comunidad y desarrollo del programa de pedagogía del hábitat), se había logrado reducir el número de morosos, que llegó a ser 19 personas en 2010, dejándolo en los cuatro actuales, bajando la deuda de 16.693 a 7.035 euros, lo que ponía de manifiesto, a juicio de EPSA, la eficacia del programa de pedagogía del hábitat y de la intervención sociocomunitaria como herramientas para garantizar el derecho pleno a la vivienda pública en alquiler y evitar el riesgo de exclusión social.
Tras dar traslado de este segundo informe a la Comunidad de Propietarios, ésta nos remitió un nuevo escrito de alegaciones en el que nos comunicaban que se habían abonado las cantidades correspondientes a alguno de los pisos pendientes, si bien aún seguía subsistiendo la deuda de tres de los inmuebles, que ascendían en aquel momento a más de 8.000 euros. Al respecto, nos decían que “aunque constantemente se ha intentado llegar a acuerdos con la EPSA, lo cierto es que pasan los meses y no tenemos soluciones” y que “sólo estos vecinos suman más de ocho mil euros y esto, como podrá imaginarse, es del todo insostenible para los vecinos de la comunidad, que aunque hacen duros esfuerzos para pagar como pueden sus recibos, la gravedad de las cantidades de estos casos empieza a mermar los saldos comunitarios, hasta el punto de que actualmente nos vemos imposibilitados para abordar las facturas”.
En consecuencia, se constata que en esta Comunidad de Propietarios hay actualmente una deuda superior a 8.000 euros por impagos de cuotas de gastos comunes correspondientes a pisos cuya propiedad es de la EPSA, circunstancia que, además de suponer una desmotivación para todos aquellos propietarios o inquilinos que pagan habitualmente sus cuotas, pone en riesgo la continuidad de los pagos por servicios comunitarios y, por tanto, pone en riesgo los suministros comunitarios.
CONSIDERACIONES
A tenor de los antecedentes expuestos, y sin perjuicio de otras consideraciones que pudieran hacerse en cuanto a la actuación pública ante la reiteración de los inquilinos en los impagos, constituye el objeto principal del presente expediente de queja la situación de impago de cuotas por gastos comunes por parte de inquilinos de viviendas de promoción pública propiedad de EPSA. Como se ha puesto de manifiesto, los inquilinos de cuatro de estas viviendas acumulan entre todos ellos deudas por más de 8.000 euros, en un bloque de 44 viviendas, 17 de las cuales pertenecen a propietarios particulares.
Se argumenta por EPSA, en este sentido, que en los contratos de alquiler suscritos en las viviendas de referencia, se hace constar, junto a la obligación principal del pago de las rentas, la obligatoriedad de abonar las cuotas de comunidad, conforme a lo establecido en el artículo 3 del Decreto 416/1990, por el artículo 16 del Decreto 149/2006 y por el artículo 91 del Plan Concertado de Vivienda y Suelo, además de la aplicación subsidiaria de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
El artículo 3 del Decreto 416/1990, por el que se regula el régimen de arrendamiento de las viviendas de promoción pública y las normas de regularización de situaciones de impago y ocupación, establece en su apartado 1 que «El arrendatario vendrá también obligado a satisfacer los gastos que se produzcan por servicios comunes y por el mantenimiento y conservación de las zonas comunes de la construcción, así como los tributos y demás cantidades que, en su caso, la Consejería de Obras Públicas y Transportes abone por la prestación de servicios».
Por su parte, el artículo 16 del Decreto 149/2006, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de Andalucía, señala en su apartado 3 que «La persona arrendadora podrá percibir, además de la renta, el coste real de los servicios que disfrute la persona arrendataria y se satisfagan por la persona arrendadora, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación vigente».
Finalmente, el artículo 91.1 del Plan Concertado de Vivienda y Suelo, indica que «El coste de las actuaciones de reparaciones o mantenimientos efectuados en el parque público residencial podrán repercutirse sobre las personas usuarias en la forma y cuantía legalmente establecidas o que se deriven contractualmente. Correrán a cargo de la persona usuaria los gastos de reparación de los daños causados por el mal uso o falta de diligencia en el cuidado de la vivienda».
No cabe duda que la regulación contenida en los preceptos transcritos habilita a la Administración Autonómica para hacer recaer los gastos de comunidad y mantenimiento de viviendas del parque residencial público en los inquilinos que las tengan cedidas en régimen de alquiler. Es decir, se trata de una repercusión que se realiza entre el arrendador (EPSA) y los arrendatarios inquilinos. Sin embargo, sin perjuicio de las relaciones entre la parte arrendadora y la parte arrendataria, no puede olvidarse que la obligación de pago de los gastos de mantenimiento, conservación y abono de cuotas de comunidad, recae sobre los propietarios de los inmuebles y viviendas.
El artículo 9.1 e) de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, de Propiedad Horizontal, establece que es obligación de cada propietario «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». El apartado f), primer párrafo, de este mismo artículo, señala que también es obligación de cada propietario «Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca». En el mismo sentido, el artículo 21.1 de la misma Ley, en su primer inciso, señala que «Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta».
La Jurisprudencia tiene reconocido que la obligación que a los propietarios impone el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, es de las denominadas por la doctrina como «propter rem», porque el deudor está designado por la titularidad de los inmuebles, es decir, el obligado viene determinado en función de la titularidad del piso o local, por lo que no reviste la naturaleza de obligación personal.
Baste recordar, a estos efectos, la Sentencia número 367/2007, de 5 de Junio, de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12ª, que resolvía el recurso de apelación interpuesto por el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA) contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 73 de Madrid, que condenaba al citado Instituto al abono a la Comunidad de Propietarios demandante al abono de una determinada cantidad de dinero en concepto de cuotas de comunidad impagadas. Uno de los argumentos esgrimidos por el IVIMA en su recurso de apelación consistía en la inexigibilidad de la deuda, con base en una determinada normativa que imponía la obligación de pagar las cuotas comunitarias a los beneficiarios de los arrendamientos sobre dichas viviendas, tal y como sucede con las viviendas de EPSA objeto de esta queja. Pues bien, la Audiencia Provincial de Madrid, rechazando en la citada Sentencia el recurso de apelación del IVIMA, dice lo siguiente:
“El recurso es enteramente rechazable, porque en derecho privado no se reconoce la transmisión de deudas, ni la subrogación de un deudor por otro, sin cumplir las formalidades y garantías legalmente exigidas, y, sobre todo, sin conocimiento ni consentimiento del acreedor (art. 1205 CC ), que en este caso es la Comunidad de Propietarios. Es innegable que en el ámbito del Derecho Público y en materia tan específica y socialmente sensible como la vivienda, son frecuentes condicionamientos como los que invoca el recurrente, que tampoco son desconocidos en Derecho Privado, cuando se produce el arrendamiento, o cesión por otros títulos, de las viviendas en régimen de propiedad horizontal, y el arrendatario o cesionario asume el pago de las cuotas comunitarias. Pero en uno ni otro caso, la Comunidad no queda obligada por lo pactado entre los interesados, ni siquiera para exigir el pago periódico al privadamente obligado, respondiendo en todo caso el titular de la vivienda, y, en último caso, la vivienda misma, porque, precisamente, está gravada con el importe de la cuota cualquiera que fuese su titular.
El art. 9.1 e) de la LPH impone a cada propietario la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización; precepto que se completa en el art. 21 cuando dispone que las obligaciones a que se refiere art. 9 e) serán cumplidas por el que tenga la titularidad del piso o local, en el tiempo y forma determinados por la Junta. Como consecuencia, el deudor de esa obligación personal, es quien ostenta la propiedad del piso o local al tiempo en que deba cumplirse o sea exigible el pago, por lo que tal obligación se viene calificando de ambulatoria o "propter rem", puesto que el deudor lo es en función de una titularidad dominical.
No deberían plantearse, por tanto, cuestiones de legitimación con relación al pago de cuotas. En el ámbito de la propiedad horizontal existe una vinculación de la titularidad del piso o local con el cumplimiento de dicha obligación, que viene legalmente establecida. Además, la LPH establece una garantía especial para asegurar el cumplimiento de aquella obligación de pago, que es la afección del piso o local al pago de los gastos comunes, producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente, lo que supone una afección real que viene dada por la propia existencia de la propiedad horizontal, sin precisar de una publicidad registral específica (DGRN, Resolución de 1-6-1989, entre otras), pero deudor personal sigue siendo el titular del piso o local. Para los efectos de este recurso lo fundamental es destacar que, conforme establece el art. 21 de la misma ley citada aplicable al caso, las obligaciones a que se refiere el art. 9 e) serán cumplidas en el tiempo y forma determinados por la Junta por el que tenga la titularidad del piso o local.
Esto significa, primero, que es única la obligación principalísima de contribuir. Segundo, que legalmente viene establecida la legitimación pasiva para el pago, señalando para ello a quien tenga la titularidad del piso o local. Y, tercero, que es un privilegio concedido a la comunidad la afección del inmueble por tiempo determinado, cuya limitación temporal afecta al privilegio como tal, pero no a la obligación que garantiza ni a la acción para hacerla efectiva, que se rige, en exclusiva, por lo dispuesto en el art. 21”.
Haciendo nuestros los argumentos de la Sentencia parcialmente transcrita, no cabe sino concluir que la demora en el pago a la Comunidad reclamante de las cuotas por gastos comunes de pisos propiedad de EPSA, constituye una irregularidad administrativa susceptible de ser supervisada por esta Institución, por cuanto tales impagos están poniendo en serio peligro el abono ordinario de los suministros comunes del bloque, compuesto por 44 pisos, en los que una deuda de más de 8.000 euros supone un verdadero lastre para los inquilinos y propietarios cumplidores. Más aún, creemos criticable que la propia Administración, aquí representada por EPSA, se sitúe en posición incumplidora en base a que son sus inquilinos los que no cumplen una de sus obligaciones contractuales, y luego exija a otros inquilinos el cumplimiento de sus obligaciones.
Por tanto, no cabe sino exigir a EPSA el cumplimiento de todas sus obligaciones como propietario de viviendas en comunidad, y, por tanto, el abono de las cuotas de gastos comunes que tenga pendientes, sin perjuicio de que EPSA, posteriormente, pueda repetir contra sus arrendatarios en función de las obligaciones que cada uno haya asumido en su contrato, o en función de las obligaciones legales que sean exigibles.
En otro orden de cosas, esta Institución desea referirse a otra de las circunstancias que se ha puesto de manifiesto con ocasión de la tramitación de este expediente de queja. En concreto, nos referimos a la circunstancia de reiteraciones en los impagos de renta y de gastos comunes por parte de los inquilinos, hasta el extremo de que alguno de ellos, según la propia EPSA informa, nunca ha cumplido esta obligación.
Al respecto, tal y como ya se ha indicado en otras actuaciones de esta Institución, respecto de estas situaciones creemos que las personas adjudicatarias de viviendas de promoción pública que, en su día, resultaron beneficiarias frente a otras que por distintos motivos no pudieron acceder al disfrute de este derecho constitucional, al mismo tiempo que disfrutan de ese derecho deben de asumir las obligaciones que se derivan de la situación de arrendatario, tanto en lo que concierne al abono de las cuotas del alquiler como, en su caso, al sostenimiento de los gastos comunes al cuidado y mantenimiento del inmueble etc. Todo ello, desde el convencimiento de que el estatus de ciudadanía conlleva el disfrute de derechos pero también el cumplimiento de obligaciones.
Cuestión distinta es que en un momento temporal, o en circunstancias excepcionales, se pueda disminuir motivadamente la cuantía de los gastos que tenga que asumir los arrendatarios, o llegado el caso se regularice mediante un acuerdo de flexibilización el pago de la deuda e incluso, eventualmente, la persona obligada a estos pagos intente acceder a algunas de las ayudas que para supuesto de extrema precariedad ofrecen, si bien es cierto que cada vez en menor cuantía, las Administraciones públicas y/o entidades benéficas, como ONG, fundaciones, etc.
Al mismo tiempo, también hemos manifestado en distintas ocasiones, que las Administraciones titulares de los inmuebles deben gestionar éstos de manera eficiente, evitando retrasos en sus cobros, tal y como la propia EPSA ha puesto de manifiesto, pues es comprensible que en una situación de extrema precariedad, las personas arrendatarias encuentren una gran dificultad para ahorrar el suficiente dinero para hacer frente a la cuantía de los alquileres atrasados que les ponga al cobro la Administración.
En fin, todo ello exige un esfuerzo de gestión y, en muchos supuestos, la puesta en marcha de un programa de tutela social para todos los afectados que haga posible la normalización del cumplimiento de los contratos y, en todo caso, evite la situación en la que encuentran demasiados inmuebles residenciales de nuestra comunidad, donde el impago reiterado de los gastos comunes y el del alquiler de algunas o muchas personas arrendatarias puede motivar el que otras que sí afrontan su pago se sientan desmotivadas para continuar asumiendo sus obligaciones dado el esfuerzo que ello supone. Ya conocemos por experiencia propia las consecuencias nefastas que una situación de impago tiene para todas las personas residentes en estos inmuebles, por lo que se trata de una situación que es preciso evitar a toda costa.
A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el artículo 29, apartado 1, de la Ley 9/1983, de 1 de Diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, se formula la siguiente
RESOLUCIÓN
RECORDATORIO: del cumplimiento de los deberes legales establecidos en el artículo 9.1.e) primer inciso y f) de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, de Propiedad Horizontal, conforme al cual es obligación de cada propietario:
1. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
2. Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
RECOMENDACIÓN: para que, de acuerdo con los deberes legales dimanantes de la condición de propietaria de pisos en régimen de comunidad, se proceda a dar las instrucciones oportunas para que, a la mayor brevedad posible, se liquide la deuda pendiente por gastos comunes y mantenimiento con la Comunidad de Propietarios promotora del presente expediente de queja.
José Chamizo de la Rubia<br/>
Defensor del Pueblo Andaluz en funciones
