Resolución del Defensor del Pueblo Andaluz formulada en la queja 17/5350 dirigida a Ayuntamiento de Lucena (Córdoba)
La persona interesada planteaba que le fue denegada -por ese Ayuntamiento- exención en IIVTNU por dación en pago de su vivienda habitual.
Hechos que pudieran tener la consideración de lesivos para determinados principios y Derechos establecidos y reconocidos en el Título primero de la Constitución, y básicamente en el artículo 31 de la misma, relativo al sistema tributario.
En este sentido, tras el análisis de la documentación e información obrante en el expediente y tras las diversas actuaciones producidas en la tramitación de la queja, consideramos preciso una vez más en este asunto y tras su reapertura, formular Resolución a ese Ayuntamiento concretada en lo siguiente
ANTECEDENTES
I. La interesada, en nombre y representación de la sociedad de gananciales que formaba con su esposo, nos exponía que el Ayuntamiento les liquidaba en el ejercicio de 2017 (20/04/2017) por el Impuesto de Plusvalía (liquidación 164180), a consecuencia de una transmisión por dación en pago de su vivienda habitual realizada en el ejercicio de 2014, a entidad financiera, ante la imposibilidad de asumir los pagos pendientes de su hipoteca.
Según manifestaba, pese a haber reiterado en repetidas ocasiones su solicitud de exención legalmente establecida, la misma no se les reconocía.
La admisión a tramite de la queja y la petición de informe, a tenor de lo preceptuado en el artículo 17.2, inciso final de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, reguladora de esta Institución, además se produjeron con la finalidad de que la Administración resolviera expresamente la petición formulada por los interesados, trasladándonos copia de la respuesta notificada.
Entre la documentación que aportaba el matrimonio afectado figuraba la copia simple de escritura de transmisión de propiedad por compraventa con número de protocolo 567/2014, con subrogación de hipoteca.
Además, aportaban copia de contrato de arrendamiento (social) de la vivienda transmitida, copia de certificación expedido por la entidad financiera matriz sobre importe de la deuda hipotecaria y sobre la reducción de la misma tras la transmisión (dación en pago), en atención a la insolvencia que manifestaba el matrimonio deudor, y finalmente copia de la Liquidación referida por el IIVTNU (que importaba 585,83 euros), así como copia de la respuesta a la Consulta Vinculante 2111-14, de la Dirección General de Tributos, sobre dación en pago y la exención que solicitaban.
La interesada consideraba que debería habérsele aplicado la nueva exención prevista para los supuestos de dación en pago en el Real Decreto-Ley 8/2014, de 4 de julio, que introdujo una modificación a tal efecto en el art. 105 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Razón por la cual solicitaba nuestra intervención para que se anulase la liquidación practicada.
II. En su respuesta, el Ayuntamiento nos indicaba lo que extractamos, en aras de la brevedad y economía procedimentales, en la siguiente forma:
En fecha 9 de junio de 2014 se formalizó escritura de compraventa (número de protocolo 567/2014, citada) con subrogación de hipoteca, otorgada ante titular de Notaría.
Los esposos transmitieron el siguiente bien inmueble: Finca Urbana, destinada a Vivienda, tipo F; sita en la planta segunda en altura del edificio sito en Lucena, en la calle (…), efectuándose tal transmisión a la entidad BC SAU (CIF A63106157).
Tras la pertinente fundamentación legal respecto a la reforma normativa operada en la Ley Reguladora de Haciendas Locales, añadían los informes técnicos del Ayuntamiento a modo de conclusión que:
“Uno de los requisitos imprescindibles para que se pudiera aplicar la exención del Artículo 105.3 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, es que la transmisión realizada por personas físicas, lo sea con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamo o créditos hipotecarios.
En este caso, como se puede comprobar en la escritura anteriormente referida, la vivienda no se transmite con ocasión de una dación en pago, sino con ocasión de una compraventa con subrogación de hipoteca, por lo que no se cumple uno de los requisitos imprescindibles del artículo 105.3, del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales. Por lo que la transmisión no se encuentra exenta de tributación por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.”
Por tal motivo, procedió el citado organismo a desestimar las alegaciones de la interesada planteando la aplicación de la figura del sustituto del obligado al pago conforme al art. 106.3 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Asimismo, y en relación con la reforma introducida por el Real Decreto Ley 8/2014, de 4 de julio, que implicaba la exención en el IIVTNU de las operaciones de dación en pago en beneficio de entidades financieras, entendía el Ayuntamiento que tal normativa no resulta aplicable al caso, dado que, de acuerdo una vez más al documento notarial que sustenta el negocio jurídico objeto de tributación, no se habría producido una dación en pago, sino una compraventa con subrogación hipotecaria.
III. Con fecha 19 de febrero de 2018, sobre la base de los antecedentes expuestos anteriormente y las Consideraciones contenidas en nuestro escrito 201800005218 y que posteriormente reproducimos, , formulábamos nuestras resoluciones que por lo que se refiere a la interesada, se venía a concretar en la Recomendación de que por el Ayuntamiento se iniciara procedimiento de devolución de ingresos derivado del cambio normativo en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, operado por el art. 123 del Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio.
Sobre aquella Recomendación directamente afectante a la relación jurídico-administrativa que nos planteaba la interesada, el Ayuntamiento de Lucena, nos respondía:
“ (...)una vez acreditado el cumplimiento de los requisitos necesarios, reconocer el derecho a la exención prevista en el artículo 105,1,c) del Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, procediendo de oficio a la devolución de los ingresos indebidamente percibidos en concepto de Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conforme a la liquidación practicada el 20 de Abril de 2017.”
Añadiendo que tenía intención previamente de realizar una consulta a la entidad financiera La Caixa, con el fin de que aclarare si Ia operación con número de Protocolo (...), otorgada ante Notario por la que la interesada y su esposo habían transmitido su vivienda a (...), era una compraventa o por el contrario se trataba de una dación en pago.
Tras aquella respuesta, entendimos que la Administración concernida había aceptado las Resoluciones que le habíamos comunicado, procediendo a informar a la parte interesada y a cerrar el expediente de queja, con fecha 7 de mayo de 2018.
IV. No obstante lo anterior, con fecha 4 de junio de 2018, la interesada nos trasladaba lo siguiente:
“Tengo que comunicaros que el Ayuntamiento me dice: que no tengo razón ninguna y que hasta que la notaría y el banco no rectifiquen la escritura la plusvalía la tengo que pagar yo. No veo justo que por discrepancia con la notaría en cuestión o cualquier otro motivo tenga que salir yo perjudicada....”.
A la vista de dicha información, esta Institución consideró oportuno dirigirse nuevamente a la Alcaldía , reabriendo las actuaciones del expediente con fecha 2 de julio de 2018 y solicitando explicación o información de lo actuado al respecto.
El Ayuntamiento, por su parte, nos contestaba en fecha 13 de julio de 2018 lo siguiente: “ (…) le informo que estamos a la espera de la respuesta de la entidad adquirente a los efectos de que se dé traslado a documento público notarial, una vez quede acreditado que Ia operación es una Dación en pago, en su caso, y no una Compraventa con subrogación de hipoteca, como aparece en la escritura.”
A falta de mayores concreciones y, tras reiteración de nuestra petición de informe, en fecha 29 de octubre de 2018, recibíamos de nuevo respuesta del Ayuntamiento en los mismos o similares términos que la reseñada anteriormente, por lo que nos vimos obligados a insistir en la necesidad de que se nos acreditara qué medidas se habían adoptado para proceder a la materialización de la Resolución que formuló el Defensor sobre el reconocimiento de la exención por dación en pago que propugnábamos y la devolución de ingresos que considerábamos indebidos liquidados a la interesada por IIVTNU.
Finalmente en fecha 27 de diciembre de 2018, el Ayuntamiento de Lucena nos aporta informe jurídico del departamento de gestión tributaria en el que nos responde que no ha lugar a la exención que se solicita por cuanto la operación que se habría producido no era una dación en pago sino una compraventa con subrogación de hipoteca. Aportando además una Sentencia del Juzgado de lo Contencioso-administrativo de los de Córdoba, que se había pronunciado en ese sentido en un caso similar tramitado también en el Ayuntamiento de Lucena.
En base a los referidos antecedentes,volver a realizar a la Administración actuante las siguientes
CONSIDERACIONES
Primera.- Sobre la tributación en los supuestos de trasmisión de la vivienda por dación en pago o ejecución hipotecaria.
Debemos comenzar señalando que esta obligación tributaria venía siendo objeto de numerosas críticas, ya que resultaba difícil de entender y aceptar que se cobrase este tributo a unas familias que, tras sufrir el drama de haber perdido sus hogares por no poder hacer frente al pago de sus hipotecas, se veían obligadas al pago de un impuesto que gravaba un enriquecimiento que para ellos resultaba absolutamente inexistente.
Haciéndose eco de estas críticas y para tratar de solventar este problema, el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, modificó -añadiéndole un nuevo apartado 3-, el Art. 106 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo, con la siguiente redacción:
«3. En las transmisiones realizadas por los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.»
Esta modificación legal permitió relativizar, en cierto modo, el impacto negativo de tan injustificado tratamiento fiscal a las familias que se habían visto obligadas a efectuar una dación en pago de sus viviendas. No obstante, el alcance efectivo de esta norma resultó muy limitado al estar condicionado al hecho de que la dación en pago se hubiese producido como consecuencia de la aplicación por la entidad financiera del Código de Buenas Prácticas regulado en esta norma, siendo así que en bastantes ocasiones las entidades financieras acordaban las daciones en pago fuera de este procedimiento como una forma de eludir la asunción del papel de sustitutos del contribuyente que le otorgaba la nueva redacción del artículo 106.
Además, la modificación normativa no incluía en su ámbito de aplicación las daciones en pago operadas con anterioridad a su aprobación, ni recogía los supuestos de trasmisiones de viviendas operadas en el seno de procedimientos de ejecución hipotecaria judiciales o notariales.
La constatación del reducido alcance de la norma es la que justifica que se acordara por el Gobierno, por razones de urgencia, mediante el Real Decreto-Ley 8/2014, de 4 de julio, una nueva modificación del art. 105 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, por la que, además de declarar exentas del pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana las trasmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago a una entidad financiera de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, extendió dicha exención a las trasmisiones de viviendas realizadas en procesos de ejecución hipotecarias judicial o notarial, y ordenó su aplicación retroactiva a las trasmisiones acordadas a partir del 1 de enero de 2010.
Con posterioridad, tras la convalidación del Real Decreto Ley 8/2014 citado, por el Congreso de los Diputados, en sesión celebrada el 10 de julio, se procedía a su tramitación como Proyecto de Ley en las Cortes, tramitación que dio lugar a la aprobación y promulgación Ley 18/2014, de 15 de octubre, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia, entrada en vigor el mismo día de su publicación (BOE de 17 de octubre de 2014); manteniendo el Legislador ordinario las previsiones normativas sobre las exenciones establecidas inicialmente por el Gobierno.
A la vista de esta nueva modificación operada en el IIVTNU y con el objetivo de que la exención tributaria incluida en la misma pudiera beneficiar realmente a las personas que habían tenido que pagar dicho tributo tras perder sus viviendas al entregarlas como dación en pago a la entidad financiera por no poder pagar sus hipotecas, esta Institución acordó iniciar de oficio la queja 14/3994 a fin de trasladar a todos los ayuntamientos de Andalucía la petición de que aplicaran de oficio dicha exención devolviendo lo cobrado desde 2010 en concepto de IIVTNU en todos los supuestos contemplados en el Real Decreto-Ley 8/2104 y especialmente en los casos de dación en pago de la vivienda habitual.
En aquella queja de oficio, formulábamos las tres Recomendaciones siguientes:
RECOMENDACIÓN 1. Que por ese Ayuntamiento se incoe de oficio un procedimiento de devolución de ingresos derivado del cambio normativo en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana operado por el art. 123 del Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio.
RECOMENDACIÓN 2. Que por ese Ayuntamiento y en el curso de dicho procedimiento de devolución de ingresos, se proceda a la identificación de los sujetos pasivos que pudieran resultar beneficiarios del mismo, procediendo a continuación a notificar a los mismos el procedimiento incoado a los efectos de que acrediten la concurrencia de los requisitos previstos normativamente para resultar beneficiarios de la exención.
RECOMENDACIÓN 3. Que por ese Ayuntamiento se realice una campaña informativa pública sobre el proceso de devolución iniciado, utilizando aquellos medios que estime pertinentes para garantizar una adecuada difusión de la iniciativa emprendida.
En paralelo a estas actuaciones, esta Institución publicó un Comunicado del Defensor del Pueblo Andaluz a las Administraciones Locales con competencias en materia de gestión, liquidación y recaudación, solicitando actuaciones de oficio para la devolución de las cantidades percibidas por plusvalías en los casos de dación en pago de la vivienda y ejecuciones hipotecarias y notariales.
El mismo figura inserto en la página web de la Institución, enlace: http://www.defensordelpuebloandaluz.es/sites/default/files/comunicadoPLU...ÍAS090714.pdf, donde puede ser libremente accedido, siendo del siguiente tenor literal:
“El Defensor del Pueblo Andaluz valora muy positivamente la inclusión en el Real Decreto-Ley 8 /2014, de 4 de julio, de una modificación del art. 105 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales por la que se declaran exentas del pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía) las trasmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago a una entidad financiera de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo.
Esta nueva exención, que es también extensible a aquellas daciones en pago realizadas en procesos de ejecución hipotecarias judicial o notarial, se aplicará a las trasmisiones acordadas a partir del 1 de enero de 2014 y tendrá efectos retroactivos para las trasmisiones que se hubieran efectuado en los 4 años anteriores a dicha fecha.
Esto implica que las personas que con posterioridad al 1 de enero de 2010 hayan pagado plusvalía a algún Ayuntamiento como consecuencia de haber tenido que entregar su vivienda habitual a un a entidad financiera por no poder pagar el crédito hipotecario, tendrán ahora derecho a que se les devuelva ese dinero al haber quedado exento de tributación el hecho imponible.
Esta Institución teme que la información acerca de esta novedad legislativa no llegue a conocimiento de muchas de las personas que podrían beneficiarse de la misma y que, en su mayoría, son personas en situación.
Por ello, el Defensor del Pueblo Andaluz solicita públicamente a todos los Ayuntamientos andaluces que hagan un esfuerzo por identificar e informar a todas las personas que puedan resultar beneficiarias de esta exención, procediendo a devolver de oficio las cantidades ingresadas en concepto de plusvalía cuando se acredite que se reúnen los requisitos para ello.
Al objeto de identificar e informar a las posibles personas beneficiarias, los Ayuntamientos podrían utilizar los datos que figuran en las liquidaciones del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, correspondiente a los ejercicios anteriores no prescritos, en los que figure como adquirente del bien una entidad de crédito o cualquier otra entidad que de manera profesional realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
El Defensor del Pueblo Andaluz considera que la exención aprobada por el art. 123 del Real Decreto-Ley 8/2014 podría beneficiar a muchas personas y familias que están pasando por una difícil situación económica.
Por ello, para conseguir que esta medida tenga una efectividad real, solicita la colaboración activa de los Ayuntamientos andaluces, tanto en la tarea de identificar e informar a esas personas, como en la devolución de oficio y con la mayor premura de las cantidades cobradas.”
Segunda.- Sobre las previsiones legales en relación con la tributación de las daciones en pago de la vivienda habitual y la acreditación de sus requisitos.
Conforme a lo que estableció el art. 123, uno, c), del Real Decreto Ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia, se añadía una letra c) en el apartado 1 del artículo 105 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, con la intención -meridianamente clara- de declarar exentos del impuesto que nos ocupa los incrementos de valor que fueren consecuencia de las transmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual garantizada con hipoteca, en circunstancias que evidenciaban la gravedad de la situación económica de muchas familias que no podían afrontar, por circunstancias sobrevenidas, aquellas deudas.
La anterior exención, incluida en el Ordenamiento jurídico tributario por el Gobierno, y mediante la excepcional vía de urgencia, se mantuvo tras la convalidación del Real Decreto Ley 8/2014 citado, y tras su tramitación como Proyecto de Ley en las Cortes, tras la aprobación de Ley 18/2014, de 15 de octubre, citada, lo que ratifica la firme voluntad del legislador de que esta exención se haga efectiva y la misma beneficie realmente a quienes se vieron obligados al pago del tributo, pese a haberse visto obligados a entregar sus viviendas habituales a la entidad financiera por no poder pagar la hipoteca que gravaba la misma.
De hecho, esta Ley 18/2014 ha mantenido el espíritu y finalidad pretendidos con la inclusión de la exención anteriormente referida en la letra c) del apartado 1 del artículo 105 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, en los siguientes términos:
«Uno. Con efectos desde el 1 de enero de 2014, así como para los hechos imponibles anteriores a dicha fecha no prescritos, se añade una letra c) en el apartado 1 del artículo 105, que queda redactada de la siguiente forma:
c) Las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
Para tener derecho a la exención, se requiere que el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar no disponga, en el momento de poder evitar la enajenación de la vivienda, de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria. Se presumirá el cumplimiento de este requisito. No obstante, si con posterioridad se comprobara lo contrario, se procederá a girar la liquidación tributaria correspondiente.
A estos efectos, se considerará vivienda habitual aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años.
Respecto al concepto de unidad familiar, se estará a lo dispuesto en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. A estos efectos, se equiparará el matrimonio con la pareja de hecho legalmente inscrita.
Respecto de esta exención, no resultará de aplicación lo dispuesto en el artículo 9.2 de esta Ley.»
Merece la pena destacar la modificación operada por el legislador en el párrafo 3º de la letra c) del precepto, respecto de la redacción contenida en el Real Decreto-Ley 8/2014, en relación con la acreditación de la inexistencia de bienes o derechos por parte del deudor para poder pagar la deuda hipotecaria en el momento de la dación en pago. En la nueva redacción de este párrafo se señala que «Se presumirá el cumplimiento de este requisito. No obstante, si con posterioridad se comprobara lo contrario, se procederá a girar la liquidación tributaria correspondiente».
Esta modificación deja sin contenido otro de los reparos señalados por algunos Ayuntamientos para el cumplimiento de la petición cursada por esta Institución en la queja de oficio 14/3994, cual era la dificultad de certificar la ausencia de bienes y derechos en la unidad familiar.
Tercera.- Sobre la aplicación de la exención tributaria a supuestos de daciones en pago instrumentados mediante compraventa con subrogación hipotecaria de entidad diferente de la entidad financiera titular de la hipoteca.
En las presentes actuaciones, el principal impedimento que plantea ese Ayuntamiento para que se pueda reconocer la exención instada, parece residenciarse en el hecho de que, según la escritura pública firmada, la transmisión realizada por la parte interesada en nuestras actuaciones fue una compraventa con subrogación hipotecaria a favor de la entidad Building Center SAU. Un hecho del que se hace derivar un aparente doble problema para la aplicación de la exención prevista legalmente:
1.- La trasmisión no se realiza en favor de una “entidad de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios”, como exige la norma, sino en beneficio de una entidad inmobiliaria distinta de la entidad crediticia con la que estaba constituida la hipoteca.
2.- El negocio jurídico realizado no es una dación en pago, como exige la norma para que se aplique la exención, sino una compraventa con subrogación hipotecaria.
Por lo que respecta a las objeciones planteadas, debemos comenzar señalando que se da la circunstancia de que Building Center SAU resulta ser una entidad gestora de activos inmobiliarios, filial de la entidad financiera Caixa Bank acreedora de la garantía hipotecaria que impuso la transmisión a la misma.
Este hecho resulta público y notorio y basta para su constatación con una mera búsqueda en internet acerca de la denominación Building Center SAU, para comprobar que los primeros resultados que se obtienen de dicha búsqueda se centran precisamente en destacar la relación de dependencia existente entre la entidad financiera CaixaBank y dicha entidad gestora de activos inmobiliarios.
Asimismo, resulta público y notorio que las entidades financieras han optado por crear filiales encargadas de gestionar los activos inmobiliarios procedentes de las ejecuciones hipotecarias o daciones en pago, siendo dichas filiales las que se hacen cargo de las viviendas objeto de dación en pago mediante la suscripción con el cedente de un contrato de compraventa con subrogación hipotecaria por una cantidad determinada, que no tiene por qué coincidir con la deuda hipotecaria preexistente, pero que libera al cedente de sus obligaciones de pago con la entidad financiera, como lo demuestra el hecho -fácilmente comprobable- de que a continuación de la firma del contrato de compraventa se proceda a la inmediata cancelación de la deuda hipotecaria por parte de la entidad financiera, asumiendo esta como una pérdida las cantidades no satisfechas de dicho crédito, sin reclamar su pago a la entidad inmobiliaria supuestamente subrogada en dichas obligaciones.
A nuestro entender, este tipo de contratos de compraventa con subrogación hipotecaria mediante la interposición de un supuesto tercero, lo que hacen es enmascarar la realidad del negocio realizado, que no es otro que una dación en pago liberatoria acordada entre la entidad financiera y el propietario de la vivienda hipotecada.
Una simulación que, aparte de otros fines, consiguió el beneficio para la entidad financiera de evitar que se le aplicase por parte de la Administración tributaria la figura del sustituto del contribuyente prevista en el RDL 6/2012, de 9 de marzo, para las trasmisiones inmobiliarias efectuadas por dación en pago. Lo que significó que la entidad financiera se eximiese así de afrontar el coste de unos tributos a cuyo pago venía legalmente obligada.
No puede esta Institución por menos que lamentar el hecho de que que por parte de las administraciones tributarias encargadas de gestionar y recaudar el impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana no se aplicara el suficiente empeño y diligencia para desvelar la realidad tributaria que ocultaban este tipo de trasmisiones, lo que hubiera posibilitado que el rigor impositivo del pago del tributo recayera sobre quien realmente debió sufrirlo y no sobre quienes realmente lo padecieron como una injusta carga añadida al drama de la pérdida de su vivienda habitual.
Pero además de lo expuesto anteriormente, y por si siguieran existiendo dudas sobre la posibilidad de aplicar a este caso la exención tributaria al tratarse de una trasmisión realizada con un tercero aparentemente ajeno a la relación hipotecaria, debemos traer a colación que el asunto ha sido objeto de pronunciamiento por parte de la Dirección General de Tributos en respuesta a Consultas Vinculantes V0324-15 y V0325-15, formuladas por una Asociación de entidades y empresas bancarias, sobre si las transmisiones de la vivienda habitual del deudor hipotecario a favor, no de la entidad acreedora, sino de un tercero (sociedad gestora de activos), pueden considerarse a estos efectos daciones en pago y por ello resultar beneficiarias de las exenciones establecidas legalmente.
Entiende la Dirección General lo siguiente:
“La exención introducida en el articulo 105.1.c) del TRLRHL por el Real Decreto-ley 8/2014 y la Ley 1812004 se establece, tal como señala la exposición de motivos, en favor de aquellas personas físicas que transmitan su vivienda habitual mediante dación en pago o como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Los dos primeros párrafos del articulo 105.1.c) del TRLRHL establecen que están exentos los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de los siguientes actos: las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaigan sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
En el caso objeto de informe es necesario analizar si la transmisión de la vivienda habitual del deudor hipotecario a favor, no de la entidad acreedora, sino de un tercero (sociedad gestora de activos), puede considerarse a estos efectos como dación en pago y, por ello, resultar beneficiaria de la exención en el IIVTNU regulada en el articulo 105.1.c) del TRLRHL.
Pues bien, puede sostenerse que la dación en pago no queda desnaturalizada ni muta su naturaleza por el hecho de que se haga a favor de un tercero, distinto del acreedor hipotecario, siempre que sea éste el que imponga tal condición para acceder a la dación y la acepte como extintiva de la obligación. Es este precisamente el caso planteado: el acreedor hipotecario accede a la dación y obliga al deudor a transmitir el inmueble a un tercero por él designado, posibilidad admitida en el Código Civil para el pago de las obligaciones (artículos 1.162 y 1.163).
Por otra parte, la redacción literal de la exención permite sostener tal interpretación, porque no limita taxativamente a favor de quién ha de hacerse la dación, sino que exige tres requisitos que no obstarían a esa interpretación:
- Que la dación lo sea de la vivienda habitual del deudor o de su garante.
- Que la dación se realice para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la vivienda habitual.
- Que esas deudas hipotecarias se hayan contraído con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
Como puede observarse no se exige que la transmisión en que consiste la dación se haga a favor de esa misma entidad de crédito, por lo que no debe excluirse la posibilidad de que la misma acreedora admita o imponga, sin alterar el carácter extintivo de la dación, la transmisión a un tercero designado a su voluntad.
Para mayor abundamiento, en el párrafo segundo del artículo 105.1.c) del TRLHL se señala que también opera la exención en las ejecuciones hipotecarias, en las que como consecuencia de las mismas se produce una transmisión a favor de un tercero que no será la entidad financiera acreedora en la mayor parte de los casos.
Por todo ello, no apreciándose impedimento en la previsión legal y siendo lo más acorde con la finalidad de la norma, se considera que esas transmisiones o daciones en pago a favor de un tercero autorizado e impuesto por la entidad acreedora deben ser objeto de la nueva exención prevista en el articulo 105.1.C) del TRLRHL, lógicamente siempre que se cumplan los demás requisitos establecidos en dicho precepto."
A la vista del pronunciamiento de la Dirección General de Tributos a las Consultas Vinculantes citadas, no apreciándose impedimento en la previsión legal y siendo lo más acorde con la finalidad de la norma y la voluntad expresada por el legislador, habría que concluir que por parte del Ayuntamiento de Lucena debería haberse acordado, sin más demora, la aplicación al supuesto que nos ocupa de la nueva exención prevista en el artículo 105.1.c) del TRLRHL y 33.3.d) de la LIRPF.
Por todo lo anterior, en virtud del art. 29 de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, procede, ratificándose y dando por reproducidas anteriores resoluciones adoptadas al respecto de esta cuestión, a formular al Ayuntamiento de Lucena, la siguiente
RESOLUCIÓN
RECOMENDACIÓN 1, para que, una vez acreditado el cumplimiento de los requisitos necesarios, reconozca el derecho de las personas promotoras de la presente queja a ser beneficiarias de la exención prevista en el artículo 105.1.c) del Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, procediendo de oficio a la devolución de los ingresos indebidamente percibidos en concepto de Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conforme a la liquidación practicada el 20 de Abril de 2017.
RECOMENDACIÓN 2, para que se proceda a revisar de oficio las liquidaciones practicadas y no prescritas por el concepto tributario IIVTNU a fin de aplicar a las mismas la exención establecida en el Art. 105.1.c) del Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, según la redacción establecida en la Ley 18/2014.
Jesús Maeztu Gregorio de Tejada Defensor del Pueblo Andaluz
