En la queja remitida a esta Defensoría por el representante de la Plataforma de afectados por la remodelación de la 7ª fase del Cerro del Moro (24/5486), nos manifestaban, entre otras cuestiones, su disconformidad con la calificación de la promoción de viviendas a la que retornarían tras la demolición de las suyas, dado que supone que no podrán acceder a la propiedad de estas viviendas hasta que haya transcurrido 50 años. Un periodo excesivo que les posiciona en una desventaja respecto a la anterior fase en la que tenía la opción de ejercitar esta opción a los 10 años.
En la reunión posterior mantenida en esta Defensoría con una representación de cada uno de los edificios de esta promoción, también nos transmitían que no conocían y/o entendían el alcance de muchos de los términos que AVRA les pedían suscribir para formar parte de este proceso, ni algunas de las condiciones que regirán los contratos a suscribir en la nueva promoción.
Teniendo en cuenta lo manifestado, así como las consideraciones legales pertinentes, el pasado 5 de junio se dictó resolución requiriendo a la Agencia que diera respuesta en el plazo de 30 días a las recomendaciones y sugerencias formuladas, aceptándolas o no y en su caso, manifestando cuantas cuestiones consideraran al respecto.
Tras el informe remitido por la Secretaría General de Vivienda de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda con fecha de entrada en esta Defensoría el pasado 31 de julio, dando respuesta al contenido de la resolución, conforme el informe emitido por la Directora General de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), le trasladamos nuestras consideraciones:
“RECOMENDACIÓN 1, para que, en virtud del derecho de información de los destinatarios de esta actuación, teniendo en cuenta los términos expuestos en esta resolución, se informe por el medio requerido por la Plataforma de afectados por la remodelación de la 7ª y 8ª fase del Cerro del Moro, sobre las pretensiones trasladadas a esa Dirección Provincial”.
Nos trasladan que acepta nuestra recomendación, adjuntando copia de la respuesta dada a la solicitud de información pública de la Plataforma a través del Consejo de Transparencia y Protección de datos el pasado 9 de abril de 2025, “sobre el uso de fondos europeos en el proyecto de construcción de la 7ª fase del Cerro del Moro en Cádiz, vulneración de derechos y falta de transparencia en el proceso”.
Y nos informan igualmente del trámite dado al escrito del pasado 19 de abril, de (...), en representación de la Plataforma, en la que solicitaba a la Delegación Territorial de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda de Cádiz, la “entrega por escrito de todas las ofertas, condiciones y consecuencias legales de la operación, tal y como exige la normativa vigente, garantizando el tiempo suficiente para su estudio y consulta con asesores independientes”.
Una información que consideraban en la Agencia que no se podía facilitar hasta tanto no se “acreditase la representación vecinal que realmente ostenta”. Un requerimiento que con fecha 30 de abril se le requirió al Sr. (...) que acreditase la representación vecinal que realmente ostenta, requerimiento que ya se le efectuó directamente desde AVRA con fecha 3 de abril de 2025, sin que hasta la fecha haya atendido dichas solicitudes”
En relación a esta última solicitud, entendemos en esta Defensoría que se ha actuado correctamente, dado que tratándose de una documentación suscrita por cada una de las personas atendidas, necesita la autorización expresa de sus firmantes para compartirla con la Plataforma.
A este respecto, le hemos puesto en conocimiento de la Agencia, que en consonancia con lo anterior, la Plataforma de afectados por la remodelación de la 7ª y 8ª fase del Cerro del Moro, presentó en esta Defensoría la relación de firmas que se le requirió en el trámite de la queja que ha dado objeto a esta actuación de oficio, por lo que se encuentra legitimada en las actuaciones que se llevan a cabo en relación a esta queja de oficio.
“RECOMENDACIÓN 2, para que en la información trasladada a cada uno/a de las personas atendidas individualmente, se complemente con aquellas cuestiones que sean de su interés, tanto las referidas a la adquisición de su vivienda a demoler, como a la adjudicación de la nueva, incluyendo la normativa y articulado de referencia, el modelo de contrato que suscribirían, así como otras cuestiones que pudiera afectarle a cada una de las familias, en función de sus circunstancias. Todo ello a los efectos de que puedan suscribir cuantos documentos sean necesarios con la información previa que evite especulaciones en la actuación”.
Nos exponían que aceptaban nuestra recomendación y nos describían la información individual que se les ha venido trasladando a cada uno de las personas afectadas.
Así, nos indican que entre los meses de diciembre de 2020 y junio de 2021 se celebraron reuniones individuales con cada una de las familias “para conocer su situación y elaborar el estudio social de necesidades (nº de dormitorios, vivienda adaptada, etc.) de cara a la nueva promoción de viviendas de forma que el Proyecto de construcción de las 67 viviendas se adecúe al máximo a las necesidades de las familias de dicha fase por esta actuación”.
Y que “posteriormente, y una vez que el Consejo Rector de AVRA aprueba, en sesión celebrada el día 22 de febrero de 2024, la actuación “entre los meses de julio y noviembre de 2024 nuevamente técnicos de AVRA mantuvieron reuniones individualizadas y de manera voluntaria con cada una de las familias” trasladándoles los avances en la actuación desde la reunión mantenida el año 2021 y se repasó “la situación jurídico-social de la familia por si ha habido alguna variación o hubiera que realizar algún trámite previo (fallecimientos que hayan podido modificar la unidad familiar, herencias, hipotecas...)”. También dicen que “se les ha aclarado las dudas que se plantean en relación con la actuación o a la situación personal de cada uno de los vecinos”
Nos informan que se les explicó igualmente las fuentes de financiación, que “provienen en parte del Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025, a través del Programa de ayuda a la erradicación de zonas degradadas, del chabolismo y la infravivienda que entró en vigor con la publicación del Real Decreto 42/2022, de 18 de enero y en parte del “Programa 6 de ayuda de construcción de viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes” cuyo objeto es el fomento e incremento del parque público de viviendas energéticamente eficientes destinadas al alquiler social o a precio asequible a 50 años, mediante la promoción de viviendas de nueva construcción, como ya se informó a esa Defensoría, en las quejas Q22/3356 y Q24/5701”.
Es precisamente el vacío de información que tienen los/as vecinos/as entre junio de 2021 y julio de 2024 uno de los objetos de la queja, sobre todo teniendo en cuenta que ya en 2022, cuando solicitaron la financiación en AVRA se conocían que conforme a la misma la posibilidad de ser propietarios pasaría de 10 a 51.
Hemos de incidir que, si bien en el contexto de la queja 22/3356 desde esta Defensoría se impulsó la reactivación de una rehabilitación urbana que se encontraba paralizada, en ningún momento era nuestro objeto concretar los aspectos técnicos, urbanísticos y económicos derivados de esta actuación.
Así, tal y como ustedes les trasladan a la Plataforma, en la reunión celebrada el 15 de diciembre de 2022, a la que asistimos representantes de distintos organismos e instituciones como es esta Defensoría, “se puso de manifiesto cuales eran las fuentes de financiación de la actuación”, pero no los términos concretos del alquiler, ni en lo referido al plazo fijado de 50 años sin poder ejercer el derecho a compra, ni al resto de condiciones. Unos términos que tampoco se hicieron constar en ninguno de los informes remitidos en la queja de referencia.
Es por ello que sí encontramos una ausencia de información de la Agencia a los vecinos desde el tiempo comprendido entre la solicitud de financiación en 2022 hasta “los meses de julio y noviembre de 2024”, en los que se les atiende individualmente.
También nos informan que, a la fecha de su informe de 22 de julio de 2025, ya son una mayoría las que han suscrito documentación. En concreto “a un año de la terminación prevista de la promoción de viviendas de la nueva 7ª fase, 58 de las 70 familias de la 8ª fase (el 83%) están plenamente informadas y atendidas. Respecto a las 12 familias restantes, el pasado 4 de junio se les remitió la información requerida y confiamos resolver las cuestiones necesarias para alcanzar los acuerdos que proceden”. Concretamente habían previsto que, “a 17 de julio de 2025, más de la mitad de las familias de esta fase “Cerro del Moro” habrán suscrito con la Junta de Andalucía los acuerdos necesarios para resolver definitivamente su situación habitacional”.
Por lo tanto, entendemos en esta Defensoría que, dado que la financiación de la promoción afecta las expectativas de sus destinatarios sobre todo en lo que se refiere a los derechos de opción de compra, que como ya saben era una de sus principales solicitudes de este colectivo, al menos una vez solicitada la misma en 2022 hubiera sido necesario una información más general a nivel colectivo para trasladar su alcance. Con ello se hubiese evitado muchas especulaciones y malos entendidos y hubiese ayudado a su personal técnico a llegar a acuerdos puntuales con las personas interesadas.
En todo caso, interesados en conocer cómo ha ido evolucionando los acuerdos suscritos le pedimos tengan la amabilidad de actualizarnos dicha información.
“SUGERENCIA 1, para que se contemple encargar una nueva valoración de las viviendas a demoler, complementaria a la que nos remiten en el informe, o se admita el estudio de cualquier otra aportada por la plataforma de afectados, que pudiera dar una mayor satisfacción a sus demandas”.
A este respecto nos informan que “el 23 de septiembre de 2024 el Jefe de Servicio de Valoraciones de la Agencia Tributaria de Andalucía de la Consejería de Economía, Hacienda y Fondos Europeos emite dicha valoración individualizada de cada una de las viviendas de la 8ª fase, en virtud de los datos catastrales de las fincas, de la Orden de delimitación del Área Degradada Cerro del Moro fases 7 y 8, del Acuerdo de la comisión de seguimiento relativo a la financiación del Área Degradada “Cerro del Moro”, de las fichas del PGOU de Cádiz indicando la inclusión de la 8ª fase en la Unidad de Ejecución EX-17-B y del estado de conservación de las propias viviendas”.
Del resultado de dicha valoración, el precio de las mismas “asciende a 644 euros/m², siendo esta valoración superior a las de las viviendas de la 7ª fase, 625 euros/m² construido” Unas cantidades que dicen no ser las que les ha trasladado el representante de la plataforma.
A este respecto indicar que, con independencia de lo manifestado por el representante de la Plataforma, fue en el informe de AVRA de fecha 25/10/2024 cuando nos traslada copia del escrito que se le entrega a las personas que atienden, en el que se recogía la horquilla de precios: “.. la Agencia Tributaria ha informado de su valoración la cual oscila entre los 34.132 € y 38.640 €, en función de la superficie construida”. Una cantidad que se detectaba era inferior al precio medio abonado a los anteriores propietarios de las viviendas demolidas, que segúnel mismo informe “ronda los 50.000 €”.
En todo caso, una vez aclarado que estas cantidades son la que la Agencia ha aportado a esta Defensoría, nos informan que habiendo suscrito ya escrituras de venta más de la mitad de la promoción aceptando este precio consideran “que no sería justo revisar la valoración, dado que al realizarse en un estado peor de conservación de las viviendas, ésta sería inferior a la establecida, perjudicando por lo tanto a posteriores vendedores”
Por tanto, entendemos que siendo estas cantidades el resultado de una “valoración individualizada de cada una de las viviendas de la 8ª fase”, podrá ser sometida a informe contradictorio por cada uno de los titulares, siempre que así lo consideren.
“SUGERENCIA 2, para que se informe a los destinatarios de la actuación en qué consiste la cláusula en la escritura pública “de derechos sucesorios y de derechos de adquisición preceptiva para que estos vecinos no pierdan la propiedad de sus viviendas en uno de los barrios más vulnerables de la ciudad” en qué preceptos legales tiene cobertura y quienes se podrían acoger a ella.
A este respecto se nos traslada que en “la escritura pública de compraventa de inmueble de la 8ª fase de “Cerro del Moro” y constitución de arrendamiento con opción de compra de una vivienda de la nueva 7ª fase establece expresamente: “3.5. Transmisibilidad.- Este derecho de opción sólo podrá ejercitarse por el titular inicial o por sus herederos” y así se les ha informado detenidamente a los vecinos precisamente para garantizar que la adquisición futura de la nueva vivienda puede ejercerse por los herederos de los actuales propietarios de las viviendas de la 8ª fase”
Entendemos por tanto que, además de haberles recogido esta cláusula en la escritura firmada ante notario, la misma formará parte del contrato que suscriban en el momento de la adjudicación, dado que es éste último el que regulará la relación jurídica con la vivienda adjudicada, conforme a la normativa que lo ampare.
En cuanto a que los herederos que puedan ejercitar la adquisición futura, igualmente entendemos que están informando de los requisitos que deben de aportar una vez llegado ese momento, como pudiera ser no disponer de otra vivienda, acreditar tiempo de residencia en la misma, etc.
“SUGERENCIA 3, para que, a los efectos de poder acceder a una vivienda de alquiler con opción a compra de quienes disponen de condiciones económicas suficientes, si han considerado la posibilidad de ofrecérsela en otras promociones existentes en la actualidad o a futuro, como pudiera ser la que se tiene previsto construir en la parcela resultante de la 8ª fase. Todo ello informándoles con detalle sobre los términos de esta opción”.
En su informe nos indican que ya ha sido considerada por la Agencia esta sugerencia, dado que “quienes dispongan de condiciones económicas suficientes pueden aceder a una vivienda en alquiler con opción a compra en la nueva 7ª fase”.
Entendemos que pudiera ser un error la interpretación de la citada sugerencia dado que hemos de precisar que el sentido de la misma es que a las personas destinatarias que en la actualidad o en un corto plazo pudieran ejercer la opción de compra se les pudiera facilitar esta posibilidad, bien en alguna de las viviendas calificadas como alquiler con opción a compra, disponibles en este momento en otras promociones o bien a futuro “como pudiera ser en la que se tiene previsto construir en la parcela resultante de la 8ª fase. Todo ello informándoles con detalle sobre los términos de esta opción”.
Una posibilidad que también podrían explorar en alguna de las promociones de PROCASA, a través de la coordinación entre ambas administraciones, dado que con ello se dejaría vacantes en esta promoción del Cerro del Moro viviendas asequibles para familias solicitantes del Registro de Demandantes que tiene muchas dificultades para acceder a una vivienda adecuada a sus circunstancias socioeconómicas.
Hemos de recordar que la mayor de las disconformidades con esta promoción está relacionada precisamente en tener que esperar 50 años para ejercitar la opción de compra. Por lo tanto, esperamos que esta sugerencia pueda ser atendida y analizada esta pretensión, en el caso de que algún/a destinatario/a se les solicitara.
Y por lo que respecta a la información que nos aportan referida a la alternativa en el parque público de viviendas de quienes no disponen de condiciones adecuadas a su situación económica actual, y sin haberse aportado más datos del caso específico que nos trasladan, consideramos que con este tipo de opciones se ha de evitar un efecto pernicioso que pudiera repercutir en los derechos que asisten a los residentes en la 7ª fase del Cerro del Moro por el mero hecho de no disponer de recursos suficientes para acometer las obligaciones contractuales tras la adjudicación.
Por ello se ha de tener en cuenta que son muchas las personas que llevan esperando años para disfrutar de una vivienda con condiciones de habitabilidad adecuadas, y que debieran de beneficiarse de la adecuación de su precio de alquiler a sus circunstancias y no ser expulsados a otras promociones ajenas al entorno en el que reside.
Como en otras ocasiones le hacíamos llegar, en actuaciones como las que nos ocupan, consideramos de vital importancia poner especial atención a los principios inspiradores de una buena administración como son la claridad, proximidad, participación, objetividad y transparencia de los procedimientos administrativos, los cuales nos han transmitido que los tienen en cuenta en la atención que realizan con cada una de las personas que atienden,.
Tras lo expuesto, en relación a la respuesta dada por la Agencia a la resolución formulada, teniendo en cuenta que el sentido de la misma fue el de instar a la Agencia para que prestara una atención acorde a las pretensiones de las personas residentes en la promoción de la 7ª y 8ª fase del Cerro del Moro, tanto las demandadas por la Plataforma como a nivel individual, damos por concluidas nuestra actuación considerando que el objeto de la misma está en vías de ser solucionado, toda vez que se están citando al resto de personas que no han suscrito documentación alguna y que restan actuaciones por concretar hasta la adjudicación de la promoción.
Dado que esta actuación de oficio se inicia a instancia de la queja formulada por la Plataforma de afectados por la remodelación de la 7ª fase del Cerro del Moro en la queja 24/5486, así como por las demandas que nos hacían con posterioridad los/as propios/as vecinos/as en la reunión mantenida en la sede de esta Defensoría, se le dará cuenta a la mencionada plataforma de su contenido para su debido conocimiento, poniéndonos a su disposición para lo que estimen trasladarnos.
