Son muchas las quejas que esta Institución viene recibiendo de personas que nos trasladan la situación en que se encuentran debido a que la hipoteca que tienen concertada cuenta con la denominada cláusula suelo.

Estas personas denuncian el abuso que suponen al no poderse beneficiar de las bajadas de los tipos de interés y tener que abonar mensualmente una cantidad excesiva en comparación con lo que abonarían de aplicárseles el tipo de referencia actual, aportando cálculos que ponen de manifiesto el pago de unas cantidades elevadas a favor de las entidades financieras o de crédito desde que comenzaron las bajadas de tipos a partir del año 2009.

Según las quejas recibidas, con la incorporación de esta cláusula, la variabilidad del tipo de interés pretendida en el contrato desaparece para convertir al préstamo en la práctica en una operación a interés fijo que se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés ante las tendencias bajistas del mercado hipotecario, en perjuicio de sus intereses como consumidores y correlativa ganancia de la entidad prestamista.

Algunos datos aportados reflejan que el euribor comenzó a bajar del 3,5% en enero de 2009, por lo que es a partir de este momento cuando el consumidor comienza a sufrir perjuicios (aproximadamente esa cifra constituye la cláusula suelo media fijada en los préstamos hipotecarios). Además, que ya en octubre de 2008 el Banco Central Europeo comenzó a intervenir con bajadas de tipos, por lo que bancos y cajas eran conscientes de que el euribor comenzaría su descenso de forma paralela. En este contexto, nos denuncian que cualquier entidad que fijase una cláusula suelo del 3% o superior en los contratos suscritos a partir de esa fecha buscaba lucrarse a costa del consumidor.

Por su parte, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España viene manifestando su consideración de que excede de sus competencias el pronunciarse acerca del carácter abusivo o no de las cláusulas suelo, por lo que no existe un posicionamiento oficial de dicho organismo sobre la denunciada falta de proporcionalidad entre los límites mínimo y máximo (cláusula suelo-techo) o sobre su falta de reciprocidad (cuando sólo se fija un tipo mínimo).

Entiende dicho organismo que su tarea se limita a vigilar el cumplimiento por las entidades financieras de sus obligaciones respecto a la normativa de transparencia, debiendo acreditar haber informado a sus clientes de la existencia de este tipo de cláusulas antes del otorgamiento de la escritura pública de formalización del préstamo (normalmente mediante la oferta vinculante). En caso contrario el Servicio de Reclamaciones emitirá un informe en el que se constate que la actuación de la entidad resulta contraria a las buenas prácticas y usos financieros.

Obviamente esta actuación del Banco de España de poco sirve a quienes pretenden la nulidad de las cláusulas suelo o la aplicación de tipos de interés más bajos y ajustados a su situación económica actual.

Ante esta situación, muchas de las personas afectadas se habrían dirigido a sus respectivas entidades financieras planteando la posibilidad de eliminar la cláusula suelo -al menos como solución a las dificultades que enfrentan para el abono puntual de las cuotas- encontrándose con una respuesta negativa que ni satisface sus pretensiones, ni permite ofrecer una solución a sus dificultades de pago.

En efecto, desde los Departamentos o Servicios de Atención al Cliente se limitan a señalar que no pueden intervenir ante las reclamaciones que les dirigen ya que se están aplicando condiciones que están previstas en la escritura de concertación del préstamo y que han sido debidamente aceptadas por la parte prestataria, remitiéndoles a los Tribunales de Justicia para su posible anulación.

A este respecto, los pronunciamientos judiciales en la materia – que son cada vez más numerosos- vienen siendo contradictorios, por cuanto algunas decisiones judiciales han sido favorables a los intereses de los denunciantes pero otras han dado la razón a las entidades financieras que habían sido denunciadas.

Entre las decisiones judiciales favorables para las entidades financieras debemos citar las que consideran que la cláusula suelo no resulta abusiva puesto que el contrato refleja otras condiciones más favorables para el cliente o las que entienden que el contrato de préstamo no puede entenderse como de reciprocidad de prestaciones.

No obstante, también existen numerosas sentencias en favor de las personas afectadas, declarando el carácter abusivo de las cláusulas suelo y anulando las mismas por quiebra del principio de buena fe contractual o por falta de reciprocidad, e incluso obligando a la devolución de las cantidades repercutidas en virtud de dicha cláusula. Asimismo, en ocasiones se habría declarado el incumplimiento del deber de información referido a la existencia y alcance de este tipo de cláusulas en el contrato de préstamo hipotecario.

Tomando en consideración que no existe aun un pronunciamiento judicial definitivo que zanje el debate abierto en torno a esta cuestión y que no es previsible que el mismo se produzca a corto plazo, un número significativo de personas se han dirigido a esta Institución solicitándole su intervención ya que estiman injustificado tener que seguir sufriendo las consecuencias de unas cláusulas que consideran injustas y abusivas.

Estas personas, aún conociendo que podían acudir a los juzgados y tribunales para reclamar el amparo de sus derechos, argumentan los costes y dificultades de esta vía para justificar su petición ante esta Institución exponiendo haber agotado sin resultado todas las vías de negociación posibles con las entidades financieras y no haber encontrado el amparo necesario en las instancias administrativas que deberían proteger sus derechos como consumidores.

En este sentido, debemos señalar que esta Institución ha tramitado algunas quejas en las que se denuncia la falta de repuesta administrativa a las reclamaciones formuladas ante el correspondiente Servicio provincial de Consumo, dependiente de la Consejería de Administración Local y Relaciones Institucionales.

A este respecto, esta Institución entiende que con independencia del pronunciamiento que puedan realizar los Tribunales en relación a esta Institución, no cabe olvidar que las personas afectadas por dichas cláusulas tienen la condición de personas consumidoras en su relación con las entidades financieras, por lo que las Administraciones que ostentan competencias de tutela de los derechos de las personas consumidoras debieran valorar la conveniencia de intervenir en relación con las denuncias planteadas por el posible carácter abusivo de las cláusulas suelo.

Entiende esta Institución que dicha actuación debiera dirigirse a la protección de los derechos de los consumidores afectados, propugnando en su caso la anulación de las cláusulas que se estimen abusivas e interesando la indemnización y reparación efectiva de los perjuicios producidos como consecuencia de la aplicación de dichas cláusulas.

En especial consideramos que debe atenderse a la situación de desventaja que se plantea entre las entidades financieras y quienes suscribieron sus contratos de hipoteca con las mismas, debiendo declarar que, como consecuencia de tal desventaja, las condiciones del préstamo hipotecario que ofrecían las entidades financieras o de crédito no eran negociables convirtiéndose su firma en un mero acto de adhesión, en muchos casos, sin que el firmante tenga pleno conocimiento de todas sus implicaciones.

Estamos hablando de personas y familias que como consecuencia de la crisis económica se ven actualmente imposibilitadas de hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias y podrían por ello verse inmersas en procedimientos de ejecución hipotecaria que conllevaran la pérdida de sus hogares. Un riesgo que desaparecería o se minoraría en gran medida si las entidades financieras aceptasen dejar de aplicar las cláusulas suelo y devolver las cantidades cobradas en exceso como consecuencia de su aplicación.

Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto, y ante la imposibilidad de intervenir directamente ante las entidades financieras y de crédito, por ser entidades jurídico privadas no sujetas a supervisión por parte de esta Institución, se estima oportuno iniciar de oficio expediente de queja a los efectos de trasladar la presente problemática a la Secretaría General de Consumo de la Consejería de Administración Local y Relaciones Institucionales de la Junta de Andalucía e interesar de la misma que ejerza medidas de protección y defensa de las personas consumidoras y usuarias afectadas por la aplicación de cláusulas suelo abusivas en sus contratos de hipoteca

RESUMEN DEL RESULTADO (CIERRE DE QUEJA DE OFICIO)

El Ayuntamiento arrendatario asume el pago de los gastos de comunidad de los pisos tutelados

28-01-2013 APERTURA DE LA QUEJA DE OFICIO

Esta Institución ha tenido conocimiento, a través de los medios de comunicación, de que el Ayuntamiento de La Línea de la Concepción (Cádiz) lleva tres años sin pagar las cuotas de comunidad de dos viviendas, que están situadas en la urbanización Bellavista, concretamente en dos bajos de un bloque. Según los mencionados medios, EPSA es la titular de estos inmuebles y los tiene cedidos al Ayuntamiento, que debe asumir, según el contrato de cesión, el pago de las cuotas de comunidad aunque EPSA sea la titular de estos inmuebles.

Por parte del Ayuntamiento parece ser que no asume esa obligación habida cuenta de que consideran que es al propietario, en este caso EPSA, a quien corresponde abonar las cuotas de la comunidad.

Evidentemente, es el propietario quien tiene la obligación de asumir estos gastos de acuerdo con lo establecido en el art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por supuesto, es posible hacer un pacto según el cual el arrendatario afrontaría los gastos de comunidad. Ahora bien, si hay incumplimiento por parte del arrendatario, es el propietario el que, a pesar de ese pacto, está obligado a abonar los gastos comunes, según la cuota de participación fijada en el título constitutivo. Cuestión distinta es que el propietario abone los gastos y después exija, conforme al contrato de cesión, que le compense de ello el arrendatario, ya que contractualmente había asumido los mismos.

Así las cosas, se propone abrir queja de oficio y dirigirnos tanto a EPSA como al Ayuntamiento de La Línea de la Concepción, pues lo que de ninguna manera es de recibo que las Administraciones Públicas no asuman, en los términos que proceda, el pago de las cuotas de comunidad, tratándose, además, de pisos tutelados.

24-02-2015 CIERRE DE LA QUEJA DE OFICIO

El mentado Ayuntamiento se pronunciaba en los siguientes términos:

“(...) en relación con la deuda correspondientes a los pisos arrendados por la Delegación de Asuntos Sociales para el desarrollo del programa conocido como "Pisos asistidos de la Tercera Edad", por importe de 2.620,00 euros, se ha aprobado la autorización y disposición del gasto, así como el reconocimiento de la obligación a favor de esa Comunidad, de los recibos de las mensualidades de enero a junio de 2014, que suman la cantidad de 300,00 euros, con cargo a la partida denominada "Mantenimiento y conservación pisos asistidos Tercera Edad" del Presupuesto Municipal de 2014.”

En consecuencia, con la información recibida, y debiendo considerar que el asunto que motivó nuestra intervención en el presente expediente de queja, se encontraba solucionado, acordamos dar por concluidas nuestras actuaciones.

La Consejería de Fomento y Vivienda acepta la Resolución de esta Institución y remite a las instancias estatales competentes una petición para que se adopten las medidas necesarias para impedir la pérdida de su vivienda familiar a deudores de la Seguridad Social en determinadas circunstancias personales y económicas.

Esta Institución viene recibiendo numerosas quejas de personas que denuncian encontrarse en una situación de riesgo que podría llevarles a perder su vivienda familiar como consecuencia de deudas pendientes con la Seguridad Social.

Dado que han sido varias las quejas recibidas por este motivo durante el paso año 2012 y que, lamentablemente, resulta lógico prever que las mismas seguirán llegando mientras se mantenga la actual situación de crisis económica, esta Institución ha considerado oportuno la realización de una actuación de oficio con el fin de trasladar a las autoridades pertinentes la necesidad de que las normas que rigen la gestión recaudatoria de los recursos de la Seguridad Social y, en particular, las que regulan el embargo de bienes, se interpreten de forma que hagan posible salvaguardar la vivienda familiar, única y habitual de aquellos deudores que lo sean de buena fé.

A este respecto, tal como hemos indicado a las instancias competentes en las quejas ya tramitadas, valoramos la posibilidad de que la Tesorería General de la Seguridad Social pueda dictar alguna norma o instrucción interna que permita paralizar los procedimientos de apremio sobre bienes inmuebles que constituyan la vivienda familiar, única y habitual, de deudores de buena fe que se encuentren en circunstancias parecidas a las que recoge el Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

Como es sabido dicho Real Decreto describe determinados supuestos de personas en situación “de especial vulnerabilidad” que se verían beneficiados de una paralización del proceso judicial o extrajudicial dirigido al desahucio y lanzamiento de su vivienda.

En opinión de esta Institución no resulta aceptable, ni razonable que por las autoridades públicas se apruebe una norma destinada a impedir a las entidades financiera que lleven a efecto el lanzamiento de sus viviendas de las personas que no pueden cumplir sus obligaciones hipotecarías, y, por otro lado, esas mismas autoridades públicas permitan que la Administración proceda a embargar y subastar las viviendas de quienes no pueden afrontar el pago de sus deudas a la Seguridad Social.

Creemos que resulta necesario adoptar un acuerdo que permita la paralización de las subastas de las viviendas familiares por deudas a la Seguridad social, hasta tanto se apruebe una norma que posibilite una aplicación mas ponderada y acorde a la realidad de los procedimientos de recaudación ejecutiva que implican el embargo de bienes de los deudores.

A este respecto, no podemos dejar de recordar que el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada es reconocido en la Constitución como uno de los principios rectores de la política social y económica, cuyo reconocimiento, respeto y protección debe informar la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos (artículo 47 en concordancia con el artículo 53.3 de la Constitución española).

En las quejas recibidas, las personas afectadas nos relatan las dificultades padecidas en el desarrollo de sus respectivos negocios como consecuencia de la grave crisis económica, explicando como disminuían constantemente los ingresos mientras no dejaban de incrementarse los gastos a los que debían hacer frente, produciéndose así un continuo deterioro de su solvencia, hasta llegar a una situación límite que les habría llevado a tomar la decisión de dejar de atender sus obligaciones con la Seguridad Social y priorizar otros gastos ineludibles relacionados con la subsistencia y el bienestar de la unidad familiar.

Las deudas derivadas del impago de cuotas del Régimen Especial de Autónomos no serían excesivas en los casos que hemos tenido conocimiento (entre 4.000 y 11.000 euros), pero ello no ha impedido que la gestión recaudatoria de la Administración pública siguiera su curso inexorablemente hasta situar a estas personas ante el drama de tener que afrontar el embargo y la inminente subasta de su vivienda.

En algunos de los supuestos analizados la situación ha podido encauzarse acudiendo a un aplazamiento de la deuda, pero en otros casos esta solución no ha sido posible, ya fuera porque las personas afectadas no habrían formulado a tiempo su solicitud de aplazamiento, o porque, habiendo obtenido el aplazamiento, se habrían visto incapaces por su situación económica familiar de hacer frente a los pagos comprometidos en los plazos fijados.

En estos casos, las personas que acuden al Defensor relatan su infructuoso peregrinar por distintos organismos públicos, intentando por todos los medios encontrar una solución que impidiera la subasta de sus viviendas y encontrando como única respuesta la constatación de que el procedimiento recaudatorio se había ajustado a las normas de aplicación y la confirmación de que no había posibilidades de impedir la consumación del procedimiento ejecutorio.

Cuando acuden al Defensor del Pueblo Andaluz, comprobamos que los expedientes administrativos de apremio se encuentran en un estado muy avanzado, habiéndose producido ya la anotación de embargo de la vivienda e incluso el anuncio de subasta de la misma. Incluso, en algún caso, el escrito de queja nos llega cuando ya se ha producido la adjudicación de la vivienda a un tercero.

En aquellos casos en que la queja se ha recibido cuando la subasta de la vivienda aun no se ha producido, por mas que la misma resulta inminente, esta Institución ha considerado que no podía dejar de atender la solicitud de ayuda que se le hacía llegar por parte de unas personas desesperadas, por cuanto entendemos que resulta notoriamente injusto que en la actual situación de crisis económica la Administración Pública pueda llegar a privar a una familia de su vivienda por no poder hacer frente al pago de una deuda de escasa cuantía.

En consecuencia, y a pesar de que la Tesorería General de la Seguridad Social se define como un servicio común de la Seguridad Social, tutelado por el Ministerio de Empleo y Seguridad Social, hemos estimado oportuno apelar a su colaboración para con esta Institución, trasladándole las quejas recibidas e interesando una respuesta que permita ofrecer una solución a los casos planteados.

Así ha sido en las quejas 12/6478 y 12/6848, tramitadas durante el pasado año y en las que nos hemos dirigido a la correspondiente Dirección Provincial de la TGSS (Cádiz y Sevilla, respectivamente) planteando la posibilidad de ejecutar otros bienes con carácter prioritario a la vivienda familiar.

Asimismo, hemos solicitado expresamente que se paralicen posibles actuaciones que pudieran dar lugar a la pérdida definitiva de la vivienda familiar, teniendo en cuenta a la hora de adoptar cualquier decisión, las características de la persona o familia afectada, las circunstancias económicas que habrían dado lugar a su situación deudora con la Seguridad Social y los ingresos realmente disponibles par afrontar el pago de la deuda pendiente.

En este sentido, hemos apelado al principio de menor onerosidad para el apremiado instando a adoptar aquellas medidas recaudatorias que menos perjudican al deudor y posibilitan que quede garantizado el cobro de la deuda (artículo 91 del Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social).

En nuestra argumentación nos hemos remitido al orden de preferencia legalmente fijado para el embargo de bienes (artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), según el cual los bienes inmuebles ocupan el séptimo lugar, situándose por detrás de otros bienes como los muebles que pudieran ser objeto de embargo sin que ello suponga la pérdida de la vivienda familiar.

Parece procedente que la actuación realizada en los expediente de queja tramitados durante 2012 se traslade las instancias oportunas para que las decisiones que puedan adoptarse se hagan extensivas a aquellas personas que se encuentren en idéntica situación aunque no hayan presentado queja ante esta Institución.

CONCLUSIÓN

A tal efecto dirigimos Sugerencia a la Consejería de Fomento y Vivienda para que valorase la conveniencia de trasladar al Ministerio de Empleo y Seguridad Social y a la Tesorería General de la Seguridad Social, la posibilidad de instar la aprobación de alguna norma o dictar una instrucción interna que permita paralizar los procedimientos de apremio sobre bienes inmuebles que constituyan la vivienda familiar, única y habitual, de deudores a la Seguridad Social de buena fe que se encuentren en circunstancias personales y económicas merecedoras de protección.

La Secretaría General de Vivienda, Rehabilitación y Arquitectura ha contestado aceptando la Resolución dictada, al compartir su preocupación por la situación de riesgo de pérdida de la vivienda familiar de muchas personas a consecuencia de su situación deudora con la Seguridad Social.

En tal sentido se han dirigido escritos a la Dirección General de la Tesorería General de la Seguridad Social, a la Dirección General del Instituto Nacional de la Seguridad Social y al Ministerio de Empleo y Seguridad Social, en los que se insta la aprobación de alguna norma o instrucción que permita paralizar los procedimientos de apremio sobre bienes inmuebles que constituyan la vivienda familiar, única y habitual, de deudores a la seguridad Social de buena fe que se encuentren en circunstancias personales y económicas merecedoras de protección.

Conclusión: 19-3-2013

La asistencia sanitaria en las prisiones andaluzas garantizada con la firma de un convenio de colaboración entre el Ministerio del Interior (Secretaría General de Instituciones Penitenciarias) y la Consejería de Salud y Bienestar Social (Servicio Andaluz de Salud) de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

A través de diversos medios de comunicación nos llega la noticia de que los Acuerdos Sectoriales en materias de salud, firmados en Noviembre de 1995, entre la Consejería de Salud y la denominada entonces, Secretaría de Estado de Asuntos Penitenciarios, han entrado en un periodo de crisis por problemas de financiación referidos a las prestaciones de 2012.

Sumamente preocupados por la asistencia sanitaria integral que se ha de prestar a la población penitenciaria por ambas Administraciones en presencia, iniciamos queja de oficio en cuyo seno solicitábamos de las Administraciones afectadas informe sobre el problema suscitado, sus consecuencias y las vías de acuerdo que estén en curso.

Habiéndose suscrito con fecha 16 de agosto de 2013, el Convenio de colaboración en materia sanitaria entre el Ministerio del Interior (Secretaría General de Instituciones Penitenciarias) y la Consejería de Salud y Bienestar Social (Servicio Andaluz de Salud) de la Comunidad Autónoma de Andalucía, publicado en el BOE con fecha 1 de octubre de 2013, procedimos a finalizar nuestras actuaciones en la presente queja.

Esta Institución ha tenido conocimiento, a través de las noticias aparecidas en diversos medios de comunicación, de que permanecen desocupadas algunas viviendas sociales rehabilitadas, ubicadas en el conocido como “Corral de la Encarnación”, en el barrio hispalense de Triana. En concreto, según estas noticias, de las 13 viviendas que componen el inmueble, 8 estarían desocupadas, a la espera de ser adjudicadas a familias con necesidad de vivienda.

No resulta desconocida la grave situación en la que actualmente se encuentran miles de familias en cuanto al ejercicio del derecho a una vivienda digna y adecuada, como consecuencia de haber perdido sus viviendas por ejecuciones hipotecarias o por impagos del alquiler, que se han incorporado como demandantes de viviendas protegidas o de viviendas sociales, uniéndose así a las familias que ya estaban demandando este tipo de viviendas antes de que la crisis se hubiera instalado definitivamente en nuestro tiempo.

Precisamente por esta situación, en la que es evidente que existe una gran demanda de vivienda protegida o social, nos llama la atención que permanezcan desocupadas estas 8 viviendas sociales pertenecientes al Ayuntamiento de Sevilla. En esta Institución recibimos diariamente a personas en situación precaria que demandan un techo digno y que, por desgracia, únicamente pueden disfrutarlo con la ayuda pública. Asimismo, son numerosos los escritos de queja de familias que se ven seriamente dificultados, cuando no imposibilitados, para acceder a una vivienda protegida, como fácilmente se desprende del número de inscritos en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida de EMVISESA.

De acuerdo con lo anterior, y habiendo tenido conocimiento de la desocupación de estas viviendas de carácter social, hemos considerado conveniente abrir de oficio el presente expediente de queja, con objeto de interesarnos ante el Ayuntamiento de Sevilla, de confirmarse tal desocupación, por los motivos que la originan y otros extremos relativos a este asunto y a las viviendas desocupadas