Los bancos deben abonar los gastos de comunidad pendientes por las viviendas que adquieren

A fin de averiguar la repercusión que pudiera tener la deuda acumulada por las entidades financieras con las comunidades de propietarios, incoamos también de oficio la queja 13/573 al tener esta Institución conocimiento, por diversas noticias publicadas en los medios de comunicación, del grave problema, por la entidad que estaba tomando, de la deuda acumulada por las entidades financieras con las comunidades de propietarios al no asumir, respecto de un porcentaje importante de inmuebles de su titularidad, las obligaciones derivadas del artículo 9.1 e) de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, de Propiedad Horizontal, al no ingresar las cuotas que les corresponde para el sostenimiento de los gastos de la Comunidad.

El problema es, como conocemos, que las entidades financieras poseen miles de inmuebles adquiridos como consecuencia de las ejecuciones de créditos hipotecarios que han dado lugar a las daciones en pago y los desahucios con lo que han adquirido un enorme patrimonio de viviendas en diversos inmuebles de la geografía española y andaluza.

La deuda que mantienen con las comunidades de propietarios no es sólo la que se ha generado partir de que han adquirido la propiedad de los inmuebles, sino también la deuda que arrastraban muchos de estos inmuebles como consecuencia, precisamente, de la situación de precariedad de sus anteriores propietarios que, lógicamente, sino podían abonar las cuotas del préstamo hipotecario es muy probable que tampoco lo hicieran, en bastantes ocasiones, de la comunidad.

La situación llega hasta tal punto que parece ser que la mora de las entidades financieras en relación con la obligación derivada de la ley de propiedad horizontal mencionada representa ya más del 15% de la deuda total de las comunidades de propietarios generadas por este concepto.

Esto, pese a que, como sabemos, el artículo 9.1.2) de la LPH recoge que:

«El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.»

En definitiva las entidades financieras deben asumir esta obligación, en el plazo establecido, como cualquier otro propietario. Si no lo hacen se les puede exigir su pago, llegado el caso, embargando el inmueble.

Es cierto que las Comunidades de propietarios tienen la vía de acudir a los Tribunales de Justicia mediante acuerdos adoptados con el preceptivo quórum, pero a nadie se le oculta las dificultades de índole burocrático y económico con las que se van a encontrar diversas comunidades a la hora de afrontar, en la práctica, este derecho para hacer cumplir sus obligaciones a las entidades financieras.

La consecuencia más importante de todo ello es que inmuebles que necesitan abordar diversas actuaciones y en todo caso afrontar las obligaciones del mantenimiento, conservación y administración de los inmuebles se encuentran con importantes dificultades económicas para asumir tales obligaciones.

Ante esta situación se decidió abrir queja de oficio con objeto de conocer la situación en la que se encuentran los inmuebles en Andalucía, y contactar con el Consejo Andaluz de Administradores de Fincas a fin de que nos informase de las gestiones que habían hecho para intentar resolver este problema y plantear, a la vista de todo ello, iniciativas tendentes a que las entidades financieras asumieran sus obligaciones como propietarios con carácter inmediato, evitando que se trasladase «sine die» la obligación del pago de las cuotas de las comunidades a futuros propietarios de los inmuebles, una vez fueran estos enajenados, dilatando indefinidamente en el tiempo esta insostenible situación.

Con fecha 5 de Marzo de 2013 mantuvimos un encuentro en la sede de esta Institución con el Presidente del Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas, junto con el Presidente del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Sevilla y su Vicepresidente.

Tras intercambiar opiniones, los comparecientes trasladaron al Defensor del Pueblo Andaluz las siguientes propuestas:

- La creación de un registro público de cuotas impagadas en comunidades de propietarios por parte de las entidades bancarias, de tal forma que se pueda tener conocimiento público de los bancos con mayor morosidad en las comunidades de propietarios.

- Propuesta de modificación del artículo 9.1. apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal a fin de que se amplíe el límite de la afección real, al menos a dos anualidades completas.

En este sentido, informaron los comparecientes que existían algunas iniciativas legislativas que proponían la ampliación de dicha afección real a cuatro años, y otras con carácter indefinido, aunque ésta última, en su opinión, no tenía visos de prosperar.

- Que los notarios sean especialmente rigurosos, en exigir en el momento de otorgar la escritura pública, que el vendedor cumpla con su obligación de aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de propietarios en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda.

- Insistieron en la necesidad de obtener una respuesta por parte de la Asociación Española de Bancos, a la que se habían dirigido, sobre la situación creada.

- Iniciativa de carácter social, consistente en la creación de un Servicio de asesoramiento gratuito por parte de los administradores de fincas a aquellas comunidades con escasos recursos, sobre cómo actuar en los casos de morosidad.

- Otro de los obstáculos con el que se podrían encontrar muchas comunidades de propietarios a la hora de entablar una acción judicial en reclamación de las cantidades adeudadas en concepto de cuotas de comunidad, es el del pago de las tasas judiciales. Cantidad ésta que calculaban en 100 euros aproximadamente en primera instancia, y que lógicamente se incrementaba en apelación.

Ahora bien, en opinión de los comparecientes esta cuestión no estaba muy clara, por lo que se proponían evacuar la correspondiente consulta ante la Agencia Tributaria.

- Otras de las iniciativas que proponían los administradores de finca era dirigirse al Ministerio de Justicia, a fin de que dado que en un procedimiento civil de reclamación de cuotas impagadas, sería preceptiva la asistencia letrada y de procurador, lo que incrementa aún más los gastos del procedimiento, se concediera a las comunidades de propietarios el beneficio de justicia gratuita.

Con posterioridad, se presentó escrito por el Ilustre Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas, en el que se decía lo siguiente:

“• Registro de morosos (cuotas impagadas en comunidades de propietarios): sobre este tema no ha sido posible continuar con la iniciativa a falta de apoyo por parte de las Instituciones.

• Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal: tras diversas reuniones políticas, se ha conseguido que los portavoces del partido de CIU presenten una enmienda parlamentaria con el fin de aumentar las garantías de cobro de las comunidades de propietarios (afección real).

• Tasas Judiciales a comunidades de propietarios: tras consulta realizada a la Dirección General de Tributos se ha recibido en el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España respuesta vinculante sobre la determinación de la cuota tributaria de la tasa siendo resultado de aplicar los apartados 1 y 3 del articulo 7 de la Ley 10/2012, de 20 de Noviembre y, en concreto, lo citado en su apartado tercero. (Dicho organismo se manifestó en el sentido de que al carecer las Comunidades de personalidad jurídica propia, además de la cuantía fija que proceda, la tasa que se debe de aplicar será del 0,1% en lugar del 0,5%, con el límite de cuantía variable de 2.000 euros., lo que supondrá un importante ahorro económico para las Comunidades de Propietarios que inicien un procedimiento judicial no solo sobre reclamación de deudas por morosidad, sino de cualquier otra índole).

• Certificación de deuda (articulo 9 LPH y Notarios): nos encontramos pendientes de celebrar reunión con el colectivo profesional del notariado con el fin de trasladarle la propuesta de necesidad de emitir el certificado de deudas a la hora de realizar la escritura de compra-venta de viviendas, con arreglo a lo establecido en la vigente Ley de Propiedad Horizontal siendo su expedición por parte del Secretario de la comunidad, o del profesional colegiado Secretario-Administrador.

• Asesoramiento gratuito a comunidades de propietarios: en la actualidad se viene desarrollando por parte de algunos Colegios Territoriales de Administradores de Fincas andaluces las bases de este servicio público de interés para la ciudadanía. En previsión a este futuro servicio de asesoramiento la Corte de Arbitraje Inmobiliario de Sevilla se ha visto reforzada incluyendo el servicio de mediación, en aras de prestar a la sociedad esta nueva modalidad jurídica que sin duda aliviará peso a la judicatura.

• Morosidad de la Banca (cuotas impagas en comunidades de propietarios): ante la amplia difusión nacional mediante los medios de comunicación de la noticia que provocó la apertura de oficio por esa Institución, y habiéndose remitido comunicación desde la presidencia del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España al presidente de la Asociación Española de la Banca, solicitando cumplan los pagos puntualmente con las comunidades de propietarios donde tienen adquiridas fincas. Ponemos en su conocimiento que el presidente de la asociación ha dado traslado de la citada carta a las distintas entidades financieras”.

Transcurridos algunos meses vio la luz la Ley 8/2013, de 26 de Junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas que introducía modificaciones a las letras c), e) y f) del apartado 1 y apartado 2 del artículo 9 de la Ley 49/1960 de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal, pudiendo observar que se había dado satisfacción a las reivindicaciones y propuestas planteadas por el Consejo Andaluz de Administradores de Fincas, en aras a garantizar el cobro por parte de las comunidades de propietarios de las deudas acumuladas por las entidades financieras, derivadas del impago de los gastos de comunidad de los inmuebles que adquieren como consecuencia de la ejecución de créditos hipotecarios, y que abarcan, tanto los generados desde el momento de su adquisición, como los que ya había contraído el anterior titular y que se encontraban pendientes de pago en el momento en que se formalizaba la adquisición por la entidad financiera.

En consecuencia con lo expuesto, procedemos a decretar el archivo de las actuaciones en la presente actuación de oficio, al considerar que las cuestiones planteadas en el expediente de queja, se encuentran en vías de solución, cuando no, solucionadas, indicándole al Presidente del mentado Consejo que, pese a ello, quedamos abiertos a cualquier sugerencia o planteamiento que pudiera trasladársenos.