La Defensoría de la Infancia y Adolescencia de Andalucía

La Defensoría de la Infancia y Adolescencia de Andalucía es una institución creada por el Parlamento de Andalucía y tiene como misión la defensa y promoción de los derechos y libertades de las personas menores de edad. Sus actuaciones son totalmente gratuitas y no requieren de ningún formalismo especial.

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Los bancos deben abonar los gastos de comunidad pendientes por las viviendas que adquieren

Queja número 13/0573

A fin de averiguar la repercusión que pudiera tener la deuda acumulada por las entidades financieras con las comunidades de propietarios, incoamos también de oficio la queja 13/573 al tener esta Institución conocimiento, por diversas noticias publicadas en los medios de comunicación, del grave problema, por la entidad que estaba tomando, de la deuda acumulada por las entidades financieras con las comunidades de propietarios al no asumir, respecto de un porcentaje importante de inmuebles de su titularidad, las obligaciones derivadas del artículo 9.1 e) de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, de Propiedad Horizontal, al no ingresar las cuotas que les corresponde para el sostenimiento de los gastos de la Comunidad.

El problema es, como conocemos, que las entidades financieras poseen miles de inmuebles adquiridos como consecuencia de las ejecuciones de créditos hipotecarios que han dado lugar a las daciones en pago y los desahucios con lo que han adquirido un enorme patrimonio de viviendas en diversos inmuebles de la geografía española y andaluza.

La deuda que mantienen con las comunidades de propietarios no es sólo la que se ha generado partir de que han adquirido la propiedad de los inmuebles, sino también la deuda que arrastraban muchos de estos inmuebles como consecuencia, precisamente, de la situación de precariedad de sus anteriores propietarios que, lógicamente, sino podían abonar las cuotas del préstamo hipotecario es muy probable que tampoco lo hicieran, en bastantes ocasiones, de la comunidad.

La situación llega hasta tal punto que parece ser que la mora de las entidades financieras en relación con la obligación derivada de la ley de propiedad horizontal mencionada representa ya más del 15% de la deuda total de las comunidades de propietarios generadas por este concepto.

Esto, pese a que, como sabemos, el artículo 9.1.2) de la LPH recoge que:

En definitiva las entidades financieras deben asumir esta obligación, en el plazo establecido, como cualquier otro propietario. Si no lo hacen se les puede exigir su pago, llegado el caso, embargando el inmueble.

Es cierto que las Comunidades de propietarios tienen la vía de acudir a los Tribunales de Justicia mediante acuerdos adoptados con el preceptivo quórum, pero a nadie se le oculta las dificultades de índole burocrático y económico con las que se van a encontrar diversas comunidades a la hora de afrontar, en la práctica, este derecho para hacer cumplir sus obligaciones a las entidades financieras.

La consecuencia más importante de todo ello es que inmuebles que necesitan abordar diversas actuaciones y en todo caso afrontar las obligaciones del mantenimiento, conservación y administración de los inmuebles se encuentran con importantes dificultades económicas para asumir tales obligaciones.

Ante esta situación se decidió abrir queja de oficio con objeto de conocer la situación en la que se encuentran los inmuebles en Andalucía, y contactar con el Consejo Andaluz de Administradores de Fincas a fin de que nos informase de las gestiones que habían hecho para intentar resolver este problema y plantear, a la vista de todo ello, iniciativas tendentes a que las entidades financieras asumieran sus obligaciones como propietarios con carácter inmediato, evitando que se trasladase «sine die» la obligación del pago de las cuotas de las comunidades a futuros propietarios de los inmuebles, una vez fueran estos enajenados, dilatando indefinidamente en el tiempo esta insostenible situación.

Con fecha 5 de Marzo de 2013 mantuvimos un encuentro en la sede de esta Institución con el Presidente del Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas, junto con el Presidente del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Sevilla y su Vicepresidente.

Tras intercambiar opiniones, los comparecientes trasladaron al Defensor del Pueblo Andaluz las siguientes propuestas:

- La creación de un registro público de cuotas impagadas en comunidades de propietarios por parte de las entidades bancarias, de tal forma que se pueda tener conocimiento público de los bancos con mayor morosidad en las comunidades de propietarios.

- Propuesta de modificación del artículo 9.1. apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal a fin de que se amplíe el límite de la afección real, al menos a dos anualidades completas.

En este sentido, informaron los comparecientes que existían algunas iniciativas legislativas que proponían la ampliación de dicha afección real a cuatro años, y otras con carácter indefinido, aunque ésta última, en su opinión, no tenía visos de prosperar.

- Que los notarios sean especialmente rigurosos, en exigir en el momento de otorgar la escritura pública, que el vendedor cumpla con su obligación de aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de propietarios en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda.

- Insistieron en la necesidad de obtener una respuesta por parte de la Asociación Española de Bancos, a la que se habían dirigido, sobre la situación creada.

- Iniciativa de carácter social, consistente en la creación de un Servicio de asesoramiento gratuito por parte de los administradores de fincas a aquellas comunidades con escasos recursos, sobre cómo actuar en los casos de morosidad.

- Otro de los obstáculos con el que se podrían encontrar muchas comunidades de propietarios a la hora de entablar una acción judicial en reclamación de las cantidades adeudadas en concepto de cuotas de comunidad, es el del pago de las tasas judiciales. Cantidad ésta que calculaban en 100 euros aproximadamente en primera instancia, y que lógicamente se incrementaba en apelación.

Ahora bien, en opinión de los comparecientes esta cuestión no estaba muy clara, por lo que se proponían evacuar la correspondiente consulta ante la Agencia Tributaria.

- Otras de las iniciativas que proponían los administradores de finca era dirigirse al Ministerio de Justicia, a fin de que dado que en un procedimiento civil de reclamación de cuotas impagadas, sería preceptiva la asistencia letrada y de procurador, lo que incrementa aún más los gastos del procedimiento, se concediera a las comunidades de propietarios el beneficio de justicia gratuita.

Con posterioridad, se presentó escrito por el Ilustre Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas, en el que se decía lo siguiente:

“• Registro de morosos (cuotas impagadas en comunidades de propietarios): sobre este tema no ha sido posible continuar con la iniciativa a falta de apoyo por parte de las Instituciones.

• Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal: tras diversas reuniones políticas, se ha conseguido que los portavoces del partido de CIU presenten una enmienda parlamentaria con el fin de aumentar las garantías de cobro de las comunidades de propietarios (afección real).

• Tasas Judiciales a comunidades de propietarios: tras consulta realizada a la Dirección General de Tributos se ha recibido en el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España respuesta vinculante sobre la determinación de la cuota tributaria de la tasa siendo resultado de aplicar los apartados 1 y 3 del articulo 7 de la Ley 10/2012, de 20 de Noviembre y, en concreto, lo citado en su apartado tercero. (Dicho organismo se manifestó en el sentido de que al carecer las Comunidades de personalidad jurídica propia, además de la cuantía fija que proceda, la tasa que se debe de aplicar será del 0,1% en lugar del 0,5%, con el límite de cuantía variable de 2.000 euros., lo que supondrá un importante ahorro económico para las Comunidades de Propietarios que inicien un procedimiento judicial no solo sobre reclamación de deudas por morosidad, sino de cualquier otra índole).

• Certificación de deuda (articulo 9 LPH y Notarios): nos encontramos pendientes de celebrar reunión con el colectivo profesional del notariado con el fin de trasladarle la propuesta de necesidad de emitir el certificado de deudas a la hora de realizar la escritura de compra-venta de viviendas, con arreglo a lo establecido en la vigente Ley de Propiedad Horizontal siendo su expedición por parte del Secretario de la comunidad, o del profesional colegiado Secretario-Administrador.

• Asesoramiento gratuito a comunidades de propietarios: en la actualidad se viene desarrollando por parte de algunos Colegios Territoriales de Administradores de Fincas andaluces las bases de este servicio público de interés para la ciudadanía. En previsión a este futuro servicio de asesoramiento la Corte de Arbitraje Inmobiliario de Sevilla se ha visto reforzada incluyendo el servicio de mediación, en aras de prestar a la sociedad esta nueva modalidad jurídica que sin duda aliviará peso a la judicatura.

• Morosidad de la Banca (cuotas impagas en comunidades de propietarios): ante la amplia difusión nacional mediante los medios de comunicación de la noticia que provocó la apertura de oficio por esa Institución, y habiéndose remitido comunicación desde la presidencia del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España al presidente de la Asociación Española de la Banca, solicitando cumplan los pagos puntualmente con las comunidades de propietarios donde tienen adquiridas fincas. Ponemos en su conocimiento que el presidente de la asociación ha dado traslado de la citada carta a las distintas entidades financieras”.

Transcurridos algunos meses vio la luz la Ley 8/2013, de 26 de Junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas que introducía modificaciones a las letras c), e) y f) del apartado 1 y apartado 2 del artículo 9 de la Ley 49/1960 de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal, pudiendo observar que se había dado satisfacción a las reivindicaciones y propuestas planteadas por el Consejo Andaluz de Administradores de Fincas, en aras a garantizar el cobro por parte de las comunidades de propietarios de las deudas acumuladas por las entidades financieras, derivadas del impago de los gastos de comunidad de los inmuebles que adquieren como consecuencia de la ejecución de créditos hipotecarios, y que abarcan, tanto los generados desde el momento de su adquisición, como los que ya había contraído el anterior titular y que se encontraban pendientes de pago en el momento en que se formalizaba la adquisición por la entidad financiera.

En consecuencia con lo expuesto, procedemos a decretar el archivo de las actuaciones en la presente actuación de oficio, al considerar que las cuestiones planteadas en el expediente de queja, se encuentran en vías de solución, cuando no, solucionadas, indicándole al Presidente del mentado Consejo que, pese a ello, quedamos abiertos a cualquier sugerencia o planteamiento que pudiera trasladársenos.

¿Te preocupa algo o tienes alguna duda?

11 Comentarios

Maria Dolores L... (no verificado) | Junio 10, 2024

Hola, mi consultas son dos. Una es que mis vecinos no aceptan el arreglo de una cubierta, que esta en mi patio hace muchos años, y en la que descargan las aguas del tejado comunitario
La otra consulta es que el banco Sareb, no se hace cargo de ningun gasto y ni contestan a correos. Ellos tienen un 20 por ciento de participacion
Gracias

El DPA responde | Junio 13, 2024

Hola María Dolores,

Respecto al primer asunto que nos planteas, te informamos que el Defensor del Pueblo Andaluz no interviene en aquellos conflictos que se dan entre particulares, dado que no hay ninguna Administración Pública de Andalucía. Te sugerimos que pidas formalmente que este asunto sea tratado en la próxima asamblea o junta general de propietarios de tu comunidad, y que revises los Estatutos por si en ellos se contiene alguna mención al asunto que motiva tu pregunta. 

En relación a la segunda cuestión, si no lo has hecho, te recomendamos realizar reclamación ante la entidad bancaria dejando constancia de lo ocurrido. En caso de falta de respuesta por parte de la misma, te sugerimos que que acudas al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. La reclamación en formato papel deberá dirigirse a la sede del Banco de España (c/ Alcalá, 48, 28014 Madrid) o a cualquiera de sus sucursales (Sedes andaluzas en Avda. de Cervantes 3, 29016 Málaga y Plaza de San Francisco 17, 41004 Sevilla). También podrás efectuarla por vía telemática, accediendo a la Oficina Virtual en el siguiente enlace: https://sedeelectronica.bde.es/sede/es/menu/ciudadanos/Reclamaciones___2e85b7714582d21.html

Saludos

andres (no verificado) | Octubre 14, 2020

Buenos días en nuestra comunidad,población cerca Sevilla,el BBVA es propietario desde el 2013 de un piso de VPO
A que departamento del BBVA nos tendremos q dirigir para poder contactar con ellos y resolver el problema,bien dialogando o por medios judiciales
Saludos

El DPA responde | Octubre 14, 2020

Buenos días Andrés. Lo más adecuado es dirigirte a cualquier oficina de esta entidad financiera y exponerle su caso para que puedan informarle a qué departamento de la Entidad se puede dirigir. Gracias

Carlos (no verificado) | Enero 16, 2018

Buenos días, compré un piso a BBVA en el que había una cantidad pendiente de comunidad. en la escritura indica que me lo venden libre de cargas. Ha pasado un año y aún no se han puesto al corriente con la deuda. A consecuencia de esto, la comunidad me lo reclaman a mi. Con quien debo ponerme en contacto para poder agilizar esta reclamación?
Gracias

El DPA responde | Enero 26, 2018

Hola Carlos, el propietario de un inmueble es el responsable de las deudas con la comunidad de propietarios. Por tanto, sería BBVA quien debería sumir la deuda generada durante el periodo en que fue propietario del piso. No obstante, la vivienda queda afecta al pago de dicha deuda, lo que quiere decir que si BBVA no paga, la Comunidad podrá dirigir su crédito contra la vivienda, es decir, contra su actual titular.

En tal caso, una vez pagada la deuda el actual propietario debería reclamar dicha cantidad al propietario anterior. En otras palabras, la Comunidad si puede reclamarte la deuda y tienes derecho a reclamarle el dinero pagado al BBVA.

maria jose (no verificado) | Julio 13, 2017

Buenas tardes:
Quiero comprar una vivienda d segunda mano a un banco y deben un año de comunidad y no paran de dar vueltas y no lo liquidan. Me dicen q adjuntando el certificado de deuda podemos escriturar y que ellos pagaran en cuanto lo tengan claro, me puedo fiar? No hay manera de obligarlos a liquidar la deuda.
Lo unico que quieren es escriturar y no paran de presionarme para ello pero sin liquidar la deuda d la comunidad.
Gracias

El DPA responde | Julio 13, 2017

Hola María José. Si no está pactado previamente, el piso que deseas comprar debe estar libre de cargas, de deudas. Te recomendamos que pidas información al servicio de Atención al Cliente del Banco que te quiere vender el piso y/o, de igual forma, puedes consultarlo con la notaría donde vayas a escriturarlo. Esta información debe ser gratuita. Gracias

Com. Juan Ramón... (no verificado) | Julio 11, 2016

Hola
La Caixa se quedó en 2014 con una vivienda en nuestro bloque hasta la fecha nos han pedido mucha documentación de la deuda pero aún no nos han pagado alegando q no tienen la titularidad de la vivienda. Me podrían informar de donde y como.o ir ya a no tenemos recursos para afrontar los pagos de un abogado
Gracuas

El DPA responde | Julio 13, 2016

Hola Juan Ramón, para poder informarte adecuadamente necesitariamos hablar contigo. Déjanos un número de teléfono para al que podamos llamarte (no saldrá publicado)

Anónimo (no verificado) | Enero 9, 2015

Buenos días, solicito información, pues tengo en la comunidad un propietario que a dado la vivienda en dación de pago y mi pregunta es quien responde ahora a los gastos de comunidad que se generan mensualmente.

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