El Defensor propone que se incluya a fiadores y avalistas en la ley de tanteo y retracto de los desahucios de vivienda

El Defensor del Pueblo andaluz, Jesús Maeztu, ha propuesto hoy que se incluyan a los fiadores y a los avalistas en la ley que regulará el derecho al tanteo y retracto por parte de la Junta de Andalucía a las viviendas en proceso de desahucio. El proyecto de ley recoge que la Administración podrá ejercer este derecho en la vivienda del deudor hipotecario, pero no así en las personas garantes de la deuda garantizada con hipoteca, es decir, a los fiadores y avalistas, que también pueden perder su vivienda.

El Defensor del Pueblo andaluz ha comparecido ante la comisión de Fomento y Vivienda del Parlamento andaluz para valorar este proyecto de ley que regulará los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración de la Junta de Andalucía para adquirir viviendas procedentes de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria o dación en pago. Asimismo, este proyecto de ley introducirá un nuevo régimen sancionador en la ley 13/2005 de Vivienda Protegida.

Según ha expuesto el Defensor del Pueblo, los fiadores y avalistas se ven también perjudicados y en riesgo de pérdida de su vivienda habitual cuando la hipoteca no ha podido ser pagada por el acreedor principal, ni por el avalista. Jesús Maeztu ha señalado que la normativa estatal de protección de deudores hipotecarios sin recursos incluyó finalmente a estas personas, por lo que ha pedido que también la futura norma andaluza los proteja.

El Defensor ha valorado que este proyecto de ley sea una medida más para mitigar las consecuencias de la crisis, dirigida a las personas que no pueden hacer frente a los préstamos y créditos hipotecarios. El objetivo de la norma es que estas viviendas se adjudiquen preferentemente a los anteriores titulares de la propiedad de las viviendas desahuciadas o, en caso contrario, se incluyan en el parque público de vivienda para adjudicarse mediante los registros municipales de demandantes de vivienda.

Para el Defensor del Pueblo, que se establezcan normativamente los derechos de tanteo y retracto es adecuado en la medida en que contribuya a paliar la pérdida de vivienda habitual, aunque ha señalado que esta medida se podía haber adoptado, junto a otras que la Defensoría ha venido proponiendo, con mayor antelación, en los años en los que el número de lanzamientos por ejecuciones hipotecarias en Andalucía era “escandaloso”.

No obstante, el Defensor ha propuesto una decena de mejoras al texto. Por ejemplo, el Defensor ha llamado la atención sobre las compraventas de viviendas sometidas a garantía hipotecaria mediante subrogación de hipoteca, a inmobiliarias o filiales de las entidades de crédito que encubren verdaderas daciones en pago. Este tipo de contratos de compraventa con subrogación hipotecaria, mediante la interposición de un supuesto tercero, a juicio del Defensor, “enmascara la realidad del negocio” realizado, que no es otro que una dación en pago liberatoria acordada entre la entidad financiera y el propietario de la vivienda hipotecada. “Creemos que este tipo de transacciones también deberían estar sujetas a los derechos de tanteo y retracto”, ha señalado Jesús Maeztu.

También se ha preguntado el Defensor por qué la futura norma andaluza excluye las transmisiones posteriores de la posibilidad de ejercer estos derechos. En este sentido, Jesús Maeztu ha mencionado el decreto ley que aprobó la Generalitat de Cataluña en 2015 sobre medidas para las viviendas procedentes de ejecución hipotecaria.

"El hecho de que algunas entidades financieras y sociedades vinculadas han empezado a vender parte de su cartera hipotecaria, o incluso estas viviendas, a fondos de inversión internacionales, pueden acabar suponiendo miles de viviendas en manos de estos fondos de inversión, que pueden suponer una grave afectación del mercado si no se toman medidas que favorezcan la movilización de estas viviendas prioritariamente en alquiler e impidan también una nueva dinámica especulativa en torno a las mismas”, ha señalado Jesús Maeztu.

Así, según el Defensor, ante la eventualidad de que puedan producirse ventas masivas de estas viviendas por las entidades financieras, la norma catalana establece un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración, del cual también podrán ser beneficiarios los municipios y otras entidades. 

Asimismo, el Defensor del Pueblo andaluz ha reclamado que se concreten las fórmulas de coordinación con los Ayuntamientos para que éstos puedan ejercer estos derechos de adquisición preferente, y ha reclamado una partida presupuestaria suficiente que dote a la Administración de la Junta de Andalucía de recursos adecuados que posibilite el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto para lograr la finalidad perseguida.